חולשת שוק הדיור בקיץ: יזמיות המגורים מדווחות על דוחות צנומים, מכירות דירות דועכות, והסקטור נכנס לעצירה מתמשכת
הביקושים נסוגים, המחירים מתמתנים, והחברות הציבוריות מציגות ירידה ברווחיות – כך מצטיירת תמונת ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של 2026
שוק הדיור הישראלי מציג ברבעון השני של 2026 תמונה מורכבת מאי פעם. דוחותיהן הכספיים של יזמיות המגורים הגדולות שפורסמו בימים האחרונים חושפים מגמה של היחלשות מתמשכת בביקושים, ירידה ברווחיות ואתגרי תזרים שמעמידים את הענף בפני מבחן אמיתי. הנתונים העדכניים שמגיעים מהחודשים האחרונים מלמדים כי הביקושים לדירות שוב דועכים, וההערכות בשוק נעות בין ציפייה להתאוששות מצומצמת לבין חשש מהמשך המגמה השלילית. החברות הציבוריות הגדולות, החל מאשטרום ועד ישראל קנדה, מציגות תוצאות מאכזבות המשקפות את המציאות המשתנה בשוק המקומי.
התמונה העולה מהדוחות הרבעוניים
קבוצת אשטרום פרסמה את תוצאותיה לרבעון השני והציגה הפסד על רקע הוצאות מימון גבוהות, תוך שמנייתה מאבדת גובה בבורסה בתל אביב. במקביל, ישראל קנדה עברה להפסד חצי שנתי של 36 מיליון שקל, בין היתר בשל זרוע המלונאות שגררה את הקבוצה כלפי מטה. בפרויקט Rainbow בשדה דב נמכרו שבע דירות בלבד במהלך המחצית, תוך ירידה במחיר למטר והורדת תחזית הרווח לפרויקט. גם קבוצת אקרשטיין, הפעילה בתחום מוצרי הבנייה והנדל"ן המניב, הציגה צניחה של מעל 85 אחוז ברווח הרבעוני, בעקבות קיטון בהכנסות ועלייה בהוצאות ההובלה וההנהלה. במקביל לפרסום הדוחות, הודיעה החברה על עזיבתו של המנכ"ל עמית לנג, פחות משנה לאחר שמונה לתפקיד, מה שמעיד על עומק המשבר הניהולי.
בסט נדל"ן: תיקון דוחות בעקבות אי-סדרים
חברת בסט, יזמית הנדל"ן שבשליטת משפחת טנוס, ממשיכה להסתבך. הבודק החיצוני שמונה לבחון את אי הסדרים בחברה גילה כי היקף הכספים שזרם לחשבונות בעלי השליטה היה גבוה מכפי שדווח בתחילה, והגיע לכ-2.2 מיליון שקל ששימשו לעבודות פרטיות של בעלי השליטה. בעקבות הממצאים, החברה עתידה לתקן את דו"חותיה הכספיים ל-2025 ולרבעון הראשון של 2026 ולפרסמם מחדש. עם זאת, הכספים הוחזרו במלואם לחברה, דבר שמצמצם את הנזק הישיר אך מעמיק את המשבר האמון בשוק ההון.
balance פרשנות ביקורתית: הצד השני של המטבע
בעוד היזמיות מדווחות על ירידה במכירות, יש הטוענים כי ההאטה הנוכחית מהווה הזדמנות כניסה לשוק עבור רוכשים פוטנציאליים. המחירים מתמתנים, ההיצע עולה, והתחרות בין הקבלנים גוברת. אורי לוין, מנכ"ל תדהר, אף הצהיר כי למרות החולשה הזמנית, שוק הדיור יתאושש בטווח הארוך בשל המחסור המבני בדירות.
הקיץ הקשה של שוק המכירות
נתוני המכירות מהשטח מצביעים על התדרדרות נוספת בחודשי הקיץ. דוחות יזמיות המגורים ברבעון השני הציגו אמנם עלייה מתונה במכירות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אך נתונים עדכניים מחודשי הקיץ מלמדים כי הביקושים שוב דועכים. גיל טופז, מנכ"ל משותף של אלטשולר שחם אשראי המעניקה מימון לקבלנים שנתקעו עם דירות לא מכורות, מתייחס לתופעת ביטולי העסקאות וטוען כי המדובר בעיקר בספקולנטים המהווים לא יותר מ-15 אחוז מהשוק. עם זאת, דווקא חלק זה של השוק משפיע במידה ניכרת על תזרים המזומנים של החברות, והיעדרו יוצר לחץ הולך וגובר על הקבלנים להוריד מחירים או להציע תנאי תשלום מיטיבים.
המציאות הזו באה לידי ביטוי גם בפרויקט מחיר למשתכן בבאר שבע של חברת א.ש.יגל, שנקלע לחדלות פירעון. החברה מתמודדת עם חובות של עשרות עד מאות מיליוני שקלים וסכסוך בין בעלי המניות, והפרויקט לא צפוי להסתיים במועדו המתוכנן. מקרה זה מצטרף לשורת קשיים שחוותים קבלנים בפריפריה, שם ההיצע הגדול של דירות חדשות פוגש ביקוש מצומצם יותר. במקביל, בעלי הקרקעות הפרטיות בשדה דב פנו לבית המשפט בטענה כי ההגרלה לחלוקת הזכויות בין כ-1,700 בעלי הקרקעות בגוש הגדול פגומה ובלתי הוגנת, בשל היעדר בדיקות זיהום קרקע מספקות שעלולות להשפיע על ערך הנכסים.
מהלכי אסטרטגיה בענף: מיזוגים ורכישות
על רקע המשבר בענף, חברות נדל"ן גדולות מבצעות מהלכי אסטרטגיה משמעותיים. דוניץ אלעד חתמה על מזכר הבנות לא מחייב למיזוג עם דן נדל"ן, שלפיו תרכוש את מלוא מניות דן נדל"ן במיזוג משולש הופכי. בעלי דן נדל"ן יקבלו 33 אחוז מהחברה הממוזגת, לצד אופציות למניות נוספות ותמורה של 30 עד 50 מיליון שקל במזומן. במקביל, רמי לוי נדל"ן חתמה על הסכם מחייב לרכישת 80 אחוז מחברת ראשית בנייה, תמורת הלוואת בעלים של 13 מיליון שקל בריבית פריים בתוספת 1.5 אחוז עבור כיסוי חובותיה של החברה הנרכשת. בעלי ראשית בנייה, דני בניטה, יישאר בתפקיד המנכ"ל שבע שנים נוספות, והמהלך נועד לצמצם את התלות של רמי לוי נדל"ן בקבלני ביצוע חיצוניים ולהרחיב את פעילות הביצוע העצמית.
trending_up שינוי מגמה: המשקיעים עוזבים את הפריפריה
אחד השינויים המהותיים ביותר שמציג הרבעון השני של 2026 הוא נטישת המשקיעים את ערי הפריפריה. באופקים, למשל, משקיע שרכש דירת חמישה חדרים לפני חמש שנים ב-1.3 מיליון שקל, נאלץ להתפשר על מחיר של 1.7 מיליון שקל בלבד בעת המימוש, זאת לאחר שהבין שהפיתוח המסיבי פועל נגדו.
גם חברת אב-גד מדווחת על מהלך אסטרטגי חדש: ברק פיננסים תשקיע כ-49 מיליון שקל ותחזיק 49 אחוז בחברה חדשה שתקלוט 24 פרויקטים במרכז הארץ. במקביל, בנק הפועלים משקיע כחצי מיליון שקל בהקמת מרחב קהילתי, בית קפה וחלל עבודה בכיכר חרמון בקריית שמונה, מהלך שמשקף את הניסיון של המערכת הבנקאית לחזק את הנוכחות בפריפריה.
המשביעים עוזבים את הפריפריה
אחת התופעות הבולטות ברבעון האחרון היא נטישת המשקיעים מערי הפריפריה. באופקים, למשל, משקיע שרכש דירת חמישה חדרים לפני חמש שנים ב-1.3 מיליון שקל, החליט לממש את השקעתו תמורת 1.7 מיליון שקל בלבד, לאחר שהתפשר על המחיר המבוקש. הסיבה לנטישה: הוא הבין שהפיתוח המסיבי של העיר, שהביא איתו אלפי יחידות דיור חדשות, לא עובד לטובתו. לדברי המתווכים שליוו את העסקה, אופקים חווה ירידת מחירים כמו ברוב חלקי הארץ, אך היא הייתה מתונה יחסית. התופעה משקפת מגמה רחבה יותר של מעבר משקיעים מערים שהוצפו בהיצע לערים סמוכות עם פוטנציאל צמיחה טוב יותר.
ברקע, גם ההתחדשות העירונית מציגה אתגרים משמעותיים. במקרה חריג, בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 בנאות אפקה, שנקלע לקשיים ומונה לו כונס, מורשים לצאת מהעסקה ולחלט את הערבויות לפי חוק המכר. ההחלטה, שניתנה כשנה לאחר שהדירות היו צריכות להימסר, פותחת דיון מחודש על כללי המשחק בענף ועשויה להשפיע על פרויקטים רבים אחרים שנמצאים במצב דומה. פרויקט נוסף של חברת יעל ישראל, שנקלעה להליכי חדלות פירעון, ברחוב קוסובסקי בתל אביב מול פארק הירקון, נתקע אף הוא, ובו רכש בני גנץ פנטהאוז של 112 מ"ר.
מה צופן העתיד לענף
למרות התמונה המאתגרת, יש מי שמסרב להיכנע לניואנסים שליליים. אורי לוין, מנכ"ל תדהר, הצהיר באחרונה כי "דירה זה לא קוטג', גם אם כרגע לאנשים אין מצב רוח לקנות, השוק יתאושש". החברה דיווחה על ירידה של 4.6 אחוז ברווח הנקי ברבעון השני, אך תחלק בונוסים ב-62 מיליון שקל, מהם 8 מיליון שקל לבעלי השליטה ולדירקטורים. הצהרות מסוג זה, גם אם מגיעות מבעלי עניין, משקפות את ההבנה כי למרות ההאטה הזמנית, המחסור המבני בדירות בישראל הוא בעיה ארוכת טווח שלא תיעלם בקרוב. בסופו של דבר, המפתח להתאוששות השוק טמון בשילוב של צעדי מדיניות ממשלתיים, התייצבות ריבית המשכנתאות, ושיקום אמון הצרכנים שנסדק בתקופה האחרונה.
עוד בנושא
שאלות נפוצות (FAQ)
-
הסיבות המרכזיות כוללות ירידה בביקושים עונתית במהלך חודשי הקיץ, היצע מוגבר של דירות חדשות בערי הפריפריה, עלייה בריבית המשכנתאות לאורך התקופה האחרונה, ומשבר אמון הצרכנים. חלק מהחברות מצביעות על כך שהציבור ממתין להוזלת מחירים נוספת, מה שיוצר מעגל של חוסר פעילות בשוק.
-
בין החברות שדיווחו על תוצאות חלשות בולטות אשטרום, שהציגה הפסד רבעוני בשל הוצאות מימון גבוהות, ישראל קנדה, שעברה להפסד חצי שנתי של 36 מיליון שקל בשל זרוע המלונאות, וקבוצת אקרשטיין, שמנייתה התרסקה לאחר ירידה של מעל 85 אחוז ברווח. גם בסט נדרשה לתקן את דוחותיה בעקבות גילוי אי-סדרים.
-
לפי גיל טופז, מנכ"ל משותף של אלטשולר שחם אשראי, המעניקה מימון לקבלנים, הביטולים מתרכזים בעיקר בקרב משקיעים ספקולנטים המהווים כ-15 אחוז מהשוק בלבד. עם זאת, התופעה משפיעה על תזרים המזומנים של החברות ועל היכולת לעמוד בהתחייבויות מול הבנקים המלווים.
-
המהלך של דוניץ אלעד למיזוג עם דן נדל"ן, ורכישת ראשית בנייה על ידי רמי לוי נדל"ן, מעידים על מגמת ריכוזיות בענף. עבור הצרכן, ריכוזיות עלולה להוביל לפחות תחרות בשוק, אך מנגד עשויה לייצב חברות חלשות ולמנוע קריסת פרויקטים שעלולה לפגוע ברוכשי דירות.
