הסערה בשוק הדיור: יזמים מסרבים להוריד מחירים, ו-70% מהרוכשים שביטלו עסקאות לא חזרו לשוק

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא באחת התקופות הסוערות והמורכבות ביותר שידע בשנים האחרונות. הנתונים המתפרסמים בימים האחרונים בכלי התקשורת הכלכליים המובילים מצביעים על תמונה מורכבת, שבה מצד אחד יזמים גדולים מסרבים להתגמש על מחירים, ומצד שני עסקאות מתבטלות בהיקפים חסרי תקדים, פרויקטים נדחים, ורוכשים פשוט עוזבים את השוק ברגליים.

הסערה הנוכחית אינה רק עניין של מחירים, אלא נוגעת למבנה הכלכלי והפוליטי של ענף המגורים כולו. היא משלבת בין משבר אמון חמור בין רוכשים לקבלנים, מחלוקת חריפה בין יזמים בכירים על כיוון השוק, וכישלונות מבניים במנגנוני התכנון והמימוי הממשלתיים.

הסירוב להוריד מחירים מצד היזמים הגדולים

אחד המאפיינים הבולטים של התקופה האחרונה הוא הקו הנחוש שמציגים חלק מהיזמים הגדולים בישראל. איילת שקד, יו"ר קרדן נדל"ן, אמרה בוועידת הנדל"ן של TheMarker ובנק ירושלים כי 'מי שחושב שמחירי הדירות יירדו חי בסרט', והוסיפה כי 'צריך להחזיר קצת משקיעים לשוק ולהעביר אנשים משוק ההון לנדל"ן'. לדבריה, צעירים שקונים דירה משלמים כ-400 אלף שקל ליאקוזה, ובכוונתה לאותת למתחרים שלא להתפתות להורדת מחירים.

בכירים נוספים בענף הצטרפו לקו הזה. דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, טען כי 'שליש מהביקוש לדירות יצא מישראל, אבל הבחירות הן פוטנציאל חיובי לשוק'. גלי דויטש, משנה למנכ"ל רייק נדל"ן מקבוצת אספן, הזהירה כי 'סבב בחירות אינסופי ישאיר את שוק הדיור תקוע', בעוד נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, הביע אופטימיות זהירה ואמר כי 'ברגע שתהיה ודאות, ולא משנה מי ייבחר, הציבור יחזור לשוק'.

המתווכים מספרים על מציאות שונה לחלוטין

לעומת הקו האסרטיבי של היזמים, מהשטח עולה תמונה שונה לגמרי. גלי אפל קסטל, מתווכת ומשווקת נדל"ן בכירה, סיפרה בראיון ל-TheMarker כי 'קבלן שבעבר הפיל לי עסקות בגלל 5,000 שקל ימכור היום גם ב-100 אלץ פחות'. לדבריה, 'אנחנו בתקופה תקדימית, לא היינו בסיטואציה כזאת'. עדויות דומות מתפרסמות בעיתונות הכלכלית, כולל סיפורה של יורשת דירה ברמת אביב שנאלצה לחתוך 800 אלץ שקל ממחיר המבוקש לאחר שלא הצליחה למכור את הנכס.

70% מהרוכשים שביטלו עסקאות — נטשו את השוק לגמרי

הנתון המטריד ביותר שעלה בימים האחרונים מגיע מבדיקה של משרד האוצר, שפורסמה בגלובס. מהבדיקה עולה כי כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה, לא רכשו דירה אחרת. במילים אחרות, מדובר בעשרות או אף מאות רוכשים שהחליטו פשוט לרדת מהעסקה ולצאת מהשוק לחלוטין, ולא להמתין להזדמנות חדשה.

הנתון הזה מצביע על משבר אמון עמוק בין הרוכשים לבין הקבלנים, ומסביר מדוע היתרי הבנייה בערים הגדולות ממשיכים לעלות אך המכירות בפועל נמצאות בקיפאון. רוכשים שמבטלים עסקאות בשל חששות מהתמשכות פרויקטים, מחלוקות על תנאי תשלום, או חוסר ודאות כלכלית — מעדיפים להישאר בשכירות או לדחות את הרכישה לתקופה לא מוגדרת.

מכירות היזמיות הגדולות במגמת האטה

חברת הנדל"ן אאורה, אחת החברות הפעילות בשוק המגורים, הציגה לאחרונה תוצאות שמדגימות את המגמה. מתחילת השנה מכרה החברה 436 יחידות דירות, ובמסגרת מבצע 'חבר' נחתמו 284 בקשות רכישה חדשות. יעקב אטרקצ'י, הבעלים והמנכ"ל, הצהיר כי 'זה הזמן הכי טוב לקנות דירה' וכי 'עכשיו זה אטרקטיבי לקחת משכנתא, ובשוק חלש אפשר לקבל מחיר יותר טוב'. דברים אלה מעידים על כך שגם היזמים עצמם מכירים במציאות של שוק חלש, גם אם הם מסרבים להוריד מחירים באופן גורף.

המשבר ברמ"י: התפטרות, בג"ץ וממשלה מתנגדת

במקביל למתרחש בשוק הפרטי, מערכת התכנון הממשלתית גם היא נתקלת בקיפאון חמור. חבר ועדת האיתור לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עו"ד גיל רייך, התפטר מתפקידו. רייך היה חבר בוועדה שבחרה ביהודה אליהו לתפקיד, למרות התנגדות הייעוץ המשפטי לממשלה. פסק דין של בג"ץ מיולי ביטל את המינוי של אליהו וקבע צעדים שיש לנקוט בוועדה כדי לחדש את הליך האיתור. בעקבות ההתפטרות, בייעוץ המשפטי מגבשים חוות דעת שלפיה יש להקים ועדה חדשה לחלוטין, אך הממשלה פנתה לבג"ץ כדי למנוע זאת.

המצב הזה יוצר חוסר ודאות קיצוני לגבי עתיד שיווק הקרקעות הממשלתיות, ומעלה חשש כבד בקרב היזמים שמתכננים פרויקטים בהיקפים גדולים. לירן עובדיה, סמנכ"ל החטיבה העסקית בבנק ירושלים, התריע כי 'הוצאות הבנייה, עלויות המימון וצריכת האשראי עלו, ושורת הרווח נפגעת'. במילים אחרות, גם מי שמצליח לבנות מתקשה להרוויח.

פרויקטים שנתקעים ודוחות חלשים

ההשלכות של המשבר ניכרות גם בפרויקטים ספציפיים. פרויקט מחיר למשתכן בבאר שבע של חברת א.ש.יגל נקלע לחדלות פירעון, והחברה מתמודדת עם חובות של עשרות עד מאות מיליוני שקלים. בירושלים, חברת שובל טוב רמות, המקימה פרויקט של תשעה בניינים עם 183 דירות במקור, קיבלה אישור להוסיף 20% למספר הדירות, שיימכרו בשוק החופשי. בעוד שהחברה סברה כי עליה לשלם דמי השבחה של 320 אלץ שקל בלבד, נקבע לה סכום של 15.8 מיליון שקל — פער שמדגים כיצד גם שינויי תמהיל נתפסים כהזדמנות לגבייה מוגברת.

בשוק ההון, ההשפעות ניכרות גם בדוחות הכספיים. קבוצת אקרשטיין הציגה צניחה של מעל 85% ברווח במהלך הרבעון, בעקבות קיטון בהכנסות ועלייה בהוצאות ההובלה וההנהלה. במקביל, הודיעה החברה על עזיבת המנכ"ל עמית לנג, פחות משנה לאחר שמונה לתפקיד. חברת בסט, י�מית נדל"ן בשליטת משפחת טנוס, המשיכה להסתבך עם גילויים חדשים על אי-סדרים בהיקפים גבוהים משדווחו במקור.

סעיף המשיח בחוזי ירושלים: הצד המסקרן של השוק

בצד האנושי והתרבותי של שוק הנדל"ן, מתווך הנדל"ן יעקב שטרסר חשף בפודקאסט 'האינטרסנטים' של TheMarker סעיף יוצא דופן שנכנס בשנים האחרונות לחוזי שכירות של נכסים בעיר העתיקה בירושלים: 'סעיף משיח'. הסעיף מאפשר לבעלים לסיים את ההשכרה במקרה של הגעת המשיח. שטרסר הסביר את הרציונל: 'קונים למטרה אחת, שמשיח מגיע. אם משיח הגיע ויש לי שוכר בדירה בירושלים, אז מה עשיתי בזה? אני תקוע בניו יורק'. הסעיף ממחיש את הכוחות הרגשיים והדתיים שמניעים חלק מהשוק, במיוחד בנכסים הסמוכים לכותל המערבי ולהר מירון.

מה עושים עכשיו: בין יזמים, רוכשים ומשקיעים

המציאות הנוכחית מציבה אתגר מורכב לכל הצדדים. היזמים הגדולים מנסים לשמור על רמות מחיר גבוהות, בעוד שהרוכשים מצביעים ברגליים ובוחרים לא לרכוש כלל. מתווכים מדווחים על ירידות מחירים של עשרות אחוזים בעסקאות בודדות, אך המחירונים הרשמיים עדיין מציגים יציבות. המשמעות ברורה: השוק נמצא בנקודת מפנה שבה הקיפאון עלול להפוך במהירות למשבר אמון מערכתי, או לחילופין להזדמנות כניסה משמעותית לרוכשים שמוכנים להמתין.

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב, התייחס לכך בוועידת הנדל"ן ואמר כי 'תחום המגורים בישראל נמצא בנקודה של חוסר יציבות, והיקף המכירות ירד משמעותית'. ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיפה כי 'אני מוטרדת מיזמים שכדי למשוך דיירים מציעים להם חלומות'. עו"ד ענת בירן הדגישה כי 'התחדשות עירונית היא אינטרס של המדינה, לא רק של בעלי הדירות'. המסרים הללו מצביעים על כך שהמשבר הנוכחי אינו רק עניין של מחירים, אלא נוגע לעתיד התכנון, הפיתוח והאמון בין כל השותפים לשוק הדיור הישראלי.