אאורה חצתה את רף ההזמנות: מניית הנדל"ן זינקה, ובשוק מדברים על נקודת מפנה
דוחות אאורה, המיזוג עם דוניץ, הזיהום בשדה דב וביטולי העסקאות בתל אביב מעצבים מחדש את מפת הסיכונים בענף
שוק הנדל"ן הישראלי מצוי ביממה האחרונה בעיצומה של סערה שמשלבת רגולציה, חדשות תאגידיות והתפתחויות משפטיות המשפיעות באופן ישיר על כיסם של הרוכשים והמשקיעים. במרכז הכותרות עומדת קבוצת אאורה, שמנייתה זינקה בכ-9% בעקבות פרסום דוחות הרבעון השני, ושמסרה לשוק מסר אופטימי למרות ירידה של כמעט רבע ברווח הנקי. הדוחות, שנחשפו בכלכליסט ובגלובס, מציגים תמונה מורכבת שבה מכירות הדירות מצליחות לפצות על שחיקה ברווחיות.
אאורה חצתה את רף 720 הדירות: "זה הזמן הכי טוב לקנות דירה"
במהלך הרבעון השני סיימה אאורה את עבודתה על 720 דירות מתחילת השנה, מתוכן 141 נמכרו במסגרת מבצע "חבר" הממוקד במחיר מופחת לזכאים, ו-52 נוספות נרכשו בעסקאות עם קרן הריט רנט איט. החודש נחתמו עוד 284 בקשות רכישה חדשות, נתון שמעיד על ביקוש רב שלא בא לידי ביטוי בעבר. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-48.5 מיליון שקל, ירידה של 23.6% לעומת התקופה המקבילה, אך החברה בחרה להמר על אמון המשקיעים והכריזה על חלוקת דיווידנד של 25 מיליון שקל שישולם בספטמבר.
המנכ"ל אטרקצ'י מכוון לביקושים מצד רוכשים
יעקב אטרקצ'י, הבעלים והמנכ"ל, ניצל את ההזדמנות כדי למסור הצהרה נדירה: "אני חושב שעכשיו זה אטרקטיבי לקחת משכנתא, ובשוק חלש אפשר לקבל מחיר יותר טוב". המסר מכוון לרוכשים פוטנציאליים המתלבטים, ובא להפריך את החשש מהאטה. הדברים נאמרים על רקע נתוני ביטולי העסקאות בתל אביב, שם בדיקת משרד האוצר העלתה כי כ-70% מהרוכשים שביטלו עסקה לא רכשו דירה אחרת. באאורה מצהירים כי למרות השמועות על ביטולים, "אצלנו אין" – הצהרה שמנסה לבדל את החברה מהמגמה הרחבה בשוק.
מיזוג הענק בענף: דוניץ אלעד ודן נדל"ן בדרך לאיחוד
במקביל, מתפרסם מיזוג משמעותי שעשוי לעצב מחדש את מפת הנדל"ן המניב בישראל. חברת דוניץ אלעד חתמה על מזכר הבנות למיזוג פעילות הנדל"ן של דן עמה, בעסקה שבמסגרתה בעלי מניותיה הנוכחיים של דוניץ יחזיקו ב-33% מהחברה הממוזגת. קרן ווליו-LBH, שהיא בעלת השליטה בדן לאחר שמכרה ברווח של מעל מיליארד שקל את פעילות התחבורה של החברה, עומדת להיות המרוויחה הגדולה מהעסקה עם רווח צפוי של פי חמש על השקעתה.
lightbulb טיפ מהמומחה
לפני רכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ לבדוק את סעיפי ההתליה בחוזה בקפידה. הנתונים מהיממה האחרונה מלמדים כי כשבעים אחוז מהרוכשים שביטלו עסקאות בתל אביב לא רכשו דירה חלופית כלל. בנוסף, ראוי לבחון היטב את רישום הערבויות הבנקאיות על פי חוק המכר, ולוודא כי היזם לא נמצא בהליכי חדלות פירעון.
הזוכים הנוספים: ויזל, פתאל ופרופר
המיזוג לא נוגע רק לשחקנים המוסדיים. בעלי הון בולטים שמחזיקים בנכסי דן, בהם הראל ויזל, דוד פתאל וגד פרופר, צפויים ליהנות מהצפת הערך שתיווצר בעקבות האיחוד. מדובר בעסקה שמשקפת את המגמה הרחבה יותר של ריכוזיות בענף הנדל"ן המניב, שבו חברות גדולות סופגות חברות קטנות יותר כדי להשיג יתרונות לגודל. עם זאת, מבקרי המהלך מצביעים על החשש מפני צמצום התחרות בשוק השכירות המסחרי והמשרדי.
שדה דב תקוע: ביהמ"ש הקפיא את חלוקת הזכויות
במוקד מחלוקת משפטית חריגה עומד מתחם שדה דב, שבו הורה בית משפט השלום בהרצליה להקפיא את ההגרלה לחלוקת הזכויות בין בעלי הקרקעות. הסיבה: אי-הוודאות לגבי היקף הזיהום בקרקע ועלויות הטיהור, שעלולות להיות שונות משמעותית בין המתחמים השונים. על פי ההערכות, מדובר בחלוקת זכויות בשווי מיליארדי שקלים, ולכן בית המשפט סבור כי לא ניתן לקדם את ההגרלה מבלי להבטיח חלוקה שוויונית בין הבעלים.
אדם טבע ודין נגד מחיקת העתירה
במקביל להקפאת ההגרלה, מתנהל מאבק משפטי נוסף סביב עתירת אדם טבע ודין, שמתנגדת למחיקת העתירה בנושא זיהום הקרקעות בשדה דב. הארגון הסביבתי דוחה את המלצת בג"ץ למחיקה, וטוען כי יש להמשיך ולבדוק את אחריות המדינה לטיהור הקרקע ואת זהות המזהם. רשות מקרקעי ישראל נדרשת לעדכן את בית המשפט עד 6 באוקטובר, מה שמשאיר את הפרויקט המתוכנן בתל אביב במצב של חוסר ודאות מתמשך. ההחלטה עלולה להשפיע גם על פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בקרקעות מזוהמות ברחבי הארץ.
ביטולי העסקאות בתל אביב: תמונה מדאיגה מהאוצר
בדיקה פנימית של משרד האוצר שנחשפה ביממה האחרונה מציגה נתון מטריד: כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה – לא רכשו דירה חלופית. הממצא סותר את ההנחה המקובלת כי מדובר ברוכשים שמחליפים נכסים או עוברים לפרויקט אחר. במשרד האוצר חוששים כי מדובר ברוכשים שנסוגו לחלוטין מהשוק, מה שמעיד על משבר אמון עמוק יותר ממה שנראה בנתוני המכירות הגולמיים. במקביל, היתרי הבנייה בעיר ממשיכים לעלות, מה שמגביר את התסכול בקרב הרוכשים.
balance פרשנות ביקורתית: הצד השני של המטבע
הצהרת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י כי זהו הזמן הטוב ביותר לקנות דירה מעוררת שאלות. הרווח הנקי של אאורה ירד ב-23.6 אחוז לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וענף ההתחדשות העירונית סובל מקריסת חברות כמו יעל ישראל. ייתכן שמבצעי המכירות האגרסיביים מעידים דווקא על לחץ נזילות אמיתי בענף.
המקרה של אמפא יובלים: תביעה ייצוגית בנתניה
במקביל, בתל אביב ובנתניה מתנהלות תביעות משפטיות חריגות נגד חברת אמפא יובלים, שבהן 38 רוכשי דירות דורשים לבטל עסקאות שנחתמו תוך הבטחה ל"פליפ" – מכירה ברווח לפני האכלוס. לטענת הרוכשים, ששילמו 7% בלבד מהמחיר בעת החתימה, הובטח להם כי לא ייאלצו להשלים את הרכישה. כעת הם דורשים את החזר המקדמות בתוספת 2 מיליון שקל ששולמו למשווק שמואל לידר. המקרה מצטרף לשורת תביעות נגד חברת יעד גולץ השקעות בקריית ים, שם שווקו דירות תוך שימוש במבנה הלוואה שעורר שאלות משפטיות.
ההתחדשות העירונית בצל המשבר: קריסת יעל ישראל
בתחום ההתחדשות העירונית ממשיך להתפרסם תיק הקריסה של חברת יעל ישראל, שנקלעה להליכי חדלות פירעון והותירה עשרות רוכשים ללא דירות. בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק השבוע באופן חריג כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 שהסתבך רשאים לצאת מהעסקה ולחלט את הערבויות לפי חוק המכר. אחד הפרויקטים התקועים של החברה, ברחוב קוסובסקי בתל אביב מול פארק הירקון, כולל פנטהאוז של 112 מ"ר שנרכש על ידי בני גנץ – רכישה שממחישה את הסיכון הטמון בענף גם עבור רוכשים בכירים. המקרה מדגיש את הצורך בבדיקה מעמיקה של מצבו הפיננסי של היזם לפני חתימה על חוזה.
הצהרת הנדל"ניסט: "למה אני לא קונה לבת שלי דירה בישראל"
בראיון שנחשף בגלובס הצהיר ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל הנדסה, כי הוא אינו רוכש דירה לבתו בישראל – הצהרה חריגה מפי איש עסקים הפועל בענף. רוט הסביר כי החברה שבראשה הוא עומד מעדיפה פרויקטים ביקנעם, בעכו ובחיפה, ומתרחקת מתל אביב. הוא קרא להוריד את מס הרכישה על דירות יד שנייה למשקיעים, בטענה כי המס הגבוה מרתיע משקיעים מהצעת דירות לשוק השכירות, מה שמחמיר את מצב ההיצע. עמדתו משקפת תפיסה רווחת בקרב קבלנים המתמודדים עם שחיקה בביקושים במרכז הארץ.
מבט על השוק המקומי: עסקאות מהשבוע האחרון
ברמת השרון, ברחוב נעמי, נמכר דופלקס בן 4 חדרים במחיר המשקף 35-36 אלף שקל למ"ר – העסקה הגבוהה ביותר בעיר בדירת יד שנייה מתחילת השנה. במקביל, בקריית טבעון ליד מתחם ההייטק של אנבידיה, נמכרה דירת גן בת 6 חדרים בשטח בנוי של 180 מ"ר וחצר בשטח 70 מ"ר תמורת 4.1 מיליון שקל. לדברי המתווכים, בעוד שביישוב עצמו נרשמו ירידות מחירים, בשכונה הסמוכה לקמפוס המעסיק הגדול באזור המחירים אף עלו. ברחובות, דירת 127 מ"ר עם מרפסת של 24 מ"ר בקומה 7 מתוך 7, נמכרה תמורת 2.8 מיליון שקל, ובחריש נמכרה דירת 4 חדרים ב-1.32 מיליון שקל – נתונים שממחישים את הפערים הגיאוגרפיים המשמעותיים בשוק.
תל אביב: תוכנית חניון דן אושרה, "היה ראוי לצפיפות גבוהה יותר"
בתל אביב, בית המשפט דחה את עתירת התושבים נגד תוכנית המגדלים בחניון דן, הכוללת 750 יחידות דיור. השופט גלעד הס קבע כי התוכנית ראויה ומספקת שטחים ציבוריים מספקים, ואף הוסיף כי "קיימת הצדקה של ממש לנצל את המקרקעין ניצול מירבי וראוי למתחם עירוני זה" – נימוק שמעיד על גישה פרו-פיתוח במחוזי. התוכנית צפויה להגדיל את היצע הדירות החדשות בעיר, אך תושבים המתנגדים טוענים כי הצפיפות המתוכננת תוביל לעומס על תשתיות קיימות.
<!– wp:calcala/dictionary {"title":"מילון מונחים כלכליים רלוונטיים", "icon":"menu_book", "selectedTerms":[{"title":"תנאי מתלה","definition":"סעיף בחוזה רכישת דירה מקבלן המאפשר לרוכש לבטל את העסקה במקרה של אי-עמידה בתנאים מסוימים, כמו איחור במסירה או שינוי במפרט הטכנישאלות נפוצות (FAQ)
-
הזינוק נרשם לאחר שהחברה דיווחה על מכירת 720 דירות ברבעון השני, חתימה על 284 בקשות רכישה חדשות במסגרת מבצע "חבר", וחלוקת דיווידנד של 25 מיליון שקל. המנכ"ל יעקב אטרקצ'י הצהיר כי מדובר בנקודת הזמן האטרקטיבית ביותר לרכישת דירה, מה שעורר אמון המשקיעים.
-
בית משפט השלום בהרצליה קבע כי יש להמתין להתבהרות היקף הזיהום בקרקע ועלויות הטיפול בו לפני חלוקת הזכויות בשווי מיליארדי שקלים, שכן פערי זיהום בין המתחמים עלולים ליצור חלוקה לא שוויונית. רשות מקרקעי ישראל נדרשת לעדכן את בית המשפט עד 6 באוקטובר.
-
דוניץ אלעד חתמה על מזכר הבנות למיזוג עם פעילות הנדל"ן של דן, שבמסגרתו בעלי מניות דוניץ יקבלו 33% מהחברה הממוזגת. העסקה צפויה להניב לקרן ווליו-LBH רווח של פי 5 על השקעתה, וכן תועיל לבעלי הון כמו הראל ויזל, דוד פתאל וגד פרופר שמחזיקים בנכסי דן.
-
בדיקת משרד האוצר מגלה כי כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה, לא רכשו דירה חלופית. הנתון מעלה חשש כי מדובר ברוכשים שנסוגו מהשוק לחלוטין, בניגוד לרושם שייתכן ומדובר במעבר רגיל בין דירות.
