בישראל של 2025 ממשיך שוק הדיור להכות שיאים חדשים במחירים, במיוחד בערים הגדולות ובמרכז הכבידה התעסוקתי והחברתי. בעוד שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול בקצב מהיר, היצע הדירות נקלע למתחים מבניים ורגולטוריים שמעכבים את הבנייה. בפער הזה בין ביקוש עצום להיצע מוגבל מתנהלים כיום דיונים ערים בכל הדרגים, במטרה למצוא פורמולות שמאזנות בין זכויות בעלים, יישום מהיר של פרויקטים ותמריצים ליזמים.

הביקוש: יותר זוגות צעירים, יותר הגירה

במהלך השנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בשיעור הזוגות הצעירים שדורשים דירה ראשונה, לצד הגירה פנימית שמגבירה את הצפיפות במרכזי ערים. נתוני הלמ"ס מעידים שבמהלך החמש שנים האחרונות נוספו כ-350 אלף תושבים לערי גוש דן, כש-60% מהם הם בגילאי 25-45 – קבוצת היעד המרכזית לרכישת דירה. במקביל, היצע המשכנתאות בריביות נמוכות עד 3% לאורך כמה שנים יצר התאמה פיננסית אופטימלית עבור משקי בית צעירים. כתוצאה מכך, הביקוש לדירות קטנות (2-3 חדרים) קפץ בכ-25%, וביקושים לדירות יוקרה (4 חדרים ומעלה) צמחו ב-15%.

ההיצע: צווארי בקבוק רגולטוריים ותשתית לא מספיקה

מנגד, התכנון והביצוע של פרויקטים חדשים בישראל מעוכבים בממוצע כ-4-6 שנים – משלב קבלת היתר בנייה ועד מסירת דירה. תהליך זה חוצה רמות שונות: הסכמות עם הרשויות המקומיות, אישורי תשתיות, תכנון סביבתי, וערעורים סביבתיים או תכנוניים שמוסיפים חצי שנה עד שנה נוספים. ערים כמו תל אביב, רמת גן והרצליה הן דוגמה בולטת לצוואר בקבוק: קרקעות נדירות, מחסור בחניות ציבוריות, עומסי תנועה תשתיתיים והגבלות בנייה שמגבילים את גובה הבניינים. אף שמשרד הבינוי והשיכון מנסה לזרז את התהליכים באמצעות "חלופות תכנוניות" מואצות וחריגות תכנוניות, ליזמים רבים נדרש עדיין להתגבר על ביורוקרטיה מקומית כבדת משקל.

המפתח: תמריצים ופתרונות יצירתיים

כדי להתמודד עם הגירעון, הממשלה מציעה חבילת תמריצים שבמסגרתה יזמים יוכלו לקבל הקלות מס מסוימות, פטורים מדמי היתר, וביטול עיכובים במתן אישורים תמורת התחייבויות להקמת דירות ברווחה ובמחיר מופחת – 30% מכלל הפרויקט. כמו כן, נבחנות "תב"עות לביצוע" אשר קובעות מראש את תנאי הבקשה והביצוע על מנת לייצר ודאות ליזמים. בנוסף, ישנה מגמה מטה של מעבר לבניית מגורים בפריפריה המצויה בתחילת גל פיתוח שאפתני, הכולל תשתיות תחבורה מהירות לדימונה, עפולה וקריית שמונה.

התמונה העתידית

גם אם חבילת התמריצים תאיץ את הבנייה, קשה לצפות לירידה מיידית במחירי הדיור: האיזון יושג לטווח בינוני של 3-5 שנים בלבד. לטווח הקצר צפויות תנודות עונתיות בלבד, בעיקר סביב הוזלות מסוימות בריביות המשכנתאות. יחד עם זאת, מגמה חיובית בדמות הרחבת תשתיות התחבורה הציבורית, שיקום שכונות ותוכניות לדיור בר-השגה בפריפריה עשויה להוריד את הלחץ ממרכזי הערים ובכך להאט את קצב עליית המחירים.

בסופו של יום, הפתרון לטווח הארוך דורש שינוי מבני: שיתוף פעולה הדוק בין הגורמים השונים, הקטנת תהליך אישורי התכנון, והקצאת קרקעות לצורכי דיור באמצעות מכרזים מהירים ופתוחים. רק אז יוכלו לאלתר יציבות בשוק הדיור, שימוש של זכויות למשתכנים צעירים – והורדת עלויות המחייה הגדולות של משפחות בישראל.