המשבר בנדל"ן למגורים – האם תוכנית הדיור הממשלתית תעביר את המשחק?

בשנה האחרונה חווה שוק הדיור בישראל טלטלה חסרת תקדים. העלייה החדה במחירי הדירות, בשילוב עם הצגה חלקית של תמהיל היצע, הביאו לזינוק דרמטי בשיעור המשכנתאות החדשות ולעומסי ביקוש שלא נראו כמותם. על רקע זה, הכריזה ממשלת ישראל על חבילת צעדים רחבה, שמטרתה להגדיל משמעותית את הנדל"ן הציבורי ולהציב גבולות קשיחים לשוק הפרטי. עם זאת, לא ברור האם התוכנית תצליח להגיע אל יעדי הייצור של הדירות ולמתן הלחצים על המחירים.

תוכנית הדיור הממשלתית מבוססת על שלושה עמודי תווך עיקריים:

• הגדלת היקפי בנייה בערי לווין ובעתודות קרקע
• שיווק מגרשים לבנייה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל במחירים מופחתים
• עידוד יזמים לפרויקטים משולבי השכרה לטווח ארוך

היקפי הבנייה הממשלתית: נכון להיום תכנית העבודה כוללת שיווק של למעלה מ-80 אלף יחידות דיור ב-5 השנים הקרובות, רובם בערי הלוויין: לוד, ראש העין, קריית אתא, וראשון לציון. התמחור המיוחד צפוי לקבוע דמי אכלוס נמוכים ב-15%-20% ממחיר השוק, אולם העיכובים הביורוקרטיים ברישוי ובתשתיות עלולים לדחות לוחות זמנים ואף לגרום לזינוק בעלויות הבנייה, מה שיקטין את התמריץ ליזמים.

רשות מקרקעי ישראל מרכזת מאמצים לשיווק מהיר של עתודות קרקע, אך חלק מהשטחים המובאים לשוק סובלים מבעיות רגולטוריות: תווי איפיון (תב"ע) לא סגורים, פסולת תעשייתית, ומהותלים סביב פרויקטים ציבוריים (ביוב, כבישי גישה). בנוסף, הציפיות לניצול מגרשים בקרבת תחבורה ציבורית נמוכות, ועלויות פיתוח תשתיות מגיעות לעתים למעל 200 אלף ש"ח ליחידת דיור, דבר שמחליש את התמריץ לקבלת קרקעות ממשלתיות.

בנוסף, צעדי העידוד השונים – מענקים לרוכשי דירה ראשונה, חינוך ציבורי באזורים חדשים, ועוד – מצליחים למשוך קונים דווקא למרכזי הערים הגדולות, ובהם תל אביב, ירושלים ורמת גן, שם ההיצע מוגבל במיוחד. המשמעות היא שבמרכז עדיין צפוי גידול מחירים דו-ספרתי גם בשנים הקרובות.

מבחינת היזמים, התחרות המתגברת בין הפרויקטים הממשלתיים והפרטיים מאופיינת בפילוח פלחי שוק: בעוד שבפרויקטים הממשלתיים הסטנדרט צפוי להיות בסיסי יותר, בשוק הפרטי נותר הפיתוי לבנות קומפלקסים ברמת גימור גבוהה עם מרפסות גדולות, חצרות פנימיות וחניונים תת-קרקעיים. במבט קדימה, השאלה היא אם עלויות ההקמה הגבוהות ושכר העבודה בענף יותירו מקום לפרויקטים זולים גם בשוק הפרטי.

תוכנית הדיור הממשלתית היא צעד חשוב בכיוון של הגדלת היצע ומשיכת ייזום פרויקטים בערי לווין, אך לבדם החבילה לא תצליח להפחית באופן משמעותי את מחירי הדירות במרכזי הערים ללא שינוי דרמטי בתמריצי המערכת לרישוי מהיר ותשתיות תומכות.