השוק למגורים בישראל ממשיך לעבור טלטלות משמעותיות, ולהשפעת הקורונה ולמשבר העולמי שהתעצם בעשור האחרון מתווספות כיום גורמים מקומיים שמשפיעים על היצע וביקוש. מצד אחד, הביקוש לדיור נותר גבוה בשל גידול האוכלוסייה, ריבוי משקי בית וזינוק בתמהיל הזוגות הצעירים המבקשים להתמקם בפריפריה; מצד שני, היצע הדירות החדשות מתעכב בשל מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, עליית מחירי חומרי הגלם והאטה בהנפקות היתרי הבנייה ברשויות המקומיות. במקביל נרשמת עלייה חדה בריביות המשכנתאות בעקבות מדיניות בנק ישראל להעלות את הריבית כדי להתמודד עם האינפלציה.

מחירי הדירות – כיוונים מנוגדים

בחמש השנים האחרונות חווה מחירי הדירות בישראל עלייה ממוצעת שנתית של כ-4.5%. לאחר שנתיים של האטה קלה בתקופת המגפה, שבהן המחירים צנחו מעט באזורים מסוימים כמו תל-אביב ובאר שבע, נראה כי מאז תחילת 2024 חזר העוצמה של העליות המרכזיות במרכז הארץ. ברבעון השני של 2025 חלה עלייה של כ-2.1% במחירי הדירות במרכז הארץ, לעומת קיפאון וירידות של עד 1.5% בפריפריה הצפונית והדרומית.

קצב עליית המחירים מואץ במיוחד בעיר הבירה ירושלים, שבה נרשמה עלייה שנתית של כ-6.2% במחירי הדירות דו-משפחתיות ובנייני יוקרה, לעומת כ-3.4% בתל-אביב ולמול של כ-2.8% בחיפה. הרשות הממשלתית לדיור ציבורי מבקשת להקטין את הפער האזורי בהקצאת קרקעות לזכאי דיור מוזל, אך ההשפעה על המחירים תואיל רק בטווח הבינוני עד הארוך.

מחסור בהיצע ופקק ביורוקרטי

היצע קרקעות המיועד לבנייה חדשה מצוי בלחץ מתמיד. הוועדות המחוזיות מתמודדות עם תביעות מאבקי שכונות ותביעות סביבתיות שמאריכות תהליכי תכנון בשל דיונים רבים, ומספר היתרי הבנייה המונפקים מדי שנה אינו מספיק לעמוד בביקוש. נכון לאפריל 2025 הונפקו כ-52,000 היתרי בנייה למגורים – ירידה של 8% לעומת השנה הקודמת, וזאת על אף תוכנית "מחיר למשתכן" שהוציאה לשוק כ-18,000 דירות מוזלות בשנה החולפת.

נוסף לכך, ענף הבנייה סובל ממחסור באנשי מקצוע מיומנים – קבלנים, מהנדסי בניין ואנשי מקצוע בתחום החשמל והאינסטלציה. משרד העבודה והרווחה מעריך כי בשנים 2023-2025 חסרים בשוק כ-15,000 עובדים מקצועיים בענף הבנייה. המחסור מתבטא בעיכובים באתרי הבנייה, העלאת עלויות פרויקט והארכת משך הבנייה הממוצע מ-28 ל-34 חודשים בפרויקטים גדולים.

ריביות משכנתאות – העתיד בידי בנק ישראל

מדיניות בנק ישראל להעלות את הריבית נבעה במקור מהצורך ללחום את האינפלציה, אולם היא הפכה למכת מוות למשפרי דיור שמעוניינים לרכוש דירה חדשה. הבנק המרכזי העלה את הריבית מ-1.75% בתחילת 2024 לכ-3.5% בספטמבר 2025, וכתוצאה מכך ריבית משתנה צמודת הפריים עלתה לכ-3.2%, וריבית המשכנתאות הקבועה-לא צמודה נעה סביב 4.1%-4.5% למשך 20 שנה. המשפחות שברשותן הון עצמי של לפחות 25% מהנכס מתמודדות פחות עם עליית ההחזרים החודשיים, אך אלו שמיקמו את מכסת החזריהם במקסימום 60% מההכנסה החודשית שלהם נאלצים לדחות רכישה.

בנק ישראל צפוי לשמור על ריבית גבוהה גם ברבעון הרביעי של 2025, מחשש שהורדה מוקדמת תגרום לגל מחירים שני. עם זאת, המלונות המושקעות בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך מקוות שלאור הצורך הגובר בשכירות יומצאו דרכים למתן הקלות לרוכשים ולהבטיח תשואה חודשית לנכסים המושכרים.

מה צפוי בהמשך

סיפוח רצועות קרקע בפריפריה הצפונית במסגרת תכנית המיתאר הארצית צפוי להגדיל את ההיצע בעוד כ-20,000 יחידות דיור חדשות בתוך חמש שנים. משרד הבינוי והשיכון בוחן ניסיונות להאיץ היתרי בנייה על חשבון קיצור תהליכי דיונים מרשויות הנמוכות, לצד הצעות להמרצת הלוואות בריבית מקסימלית של 3.5% למשפרי דיור צעירים. עם זאת, האתגר המרכזי יישאר תיאום התשתיות ותשתית התחבורה – ללא קווים חדשים של רכבות ועורקי תחבורה משמעותיים, השיפוץ והבנייה החדשה יתקעו.

התאוששות השוק תלויה בשילוב של יתרות כלכליות של רוכשים, מדיניות מוניטרית רגועה יותר ותיאום מהיר יותר של היתרי בנייה. אם לא נראה שינוי באחד מהגורמים האלו, המשבר בערעור בין היצע וביקוש עשוי להתגבר ולהעמיק את פערי הדיור בישראל.