מאות מבנים מסוכנים ושוק דיור בשפל: מה מתרחש מאחורי קריסת הבניין בדרום תל אביב

קריסת הבניין בן ארבע הקומות ברחוב יפו 44 באזור שוק לוינסקי בתל אביב, שאירעה בערב פסח והובילה לפינוי תושבים מבניינים סמוכים, הציתה מחדש את הדיון הציבורי סביב הטיפול המערכתי במבנים מסוכנים ברחבי הערים הגדולות. הבניין הוגדר כמסוכן כבר בשנת 2018 על ידי עיריית תל אביב, ובעליו תיקנו את הליקויים שנדרשו מהם באותה עת, אך קריסתו כעת מעלה שאלות קשות לגבי יעילות מנגנוני הבקרה והאכיפה של הרשות המקומית. ברשימת המבנים המסוכנים של העירייה מופיעים למעלה משש מאות מבנים, אולם האחריות לתיקונם מוטלת באופן מלא על כתפי הבעלים, בעוד שהשוכרים נותרים חשופים לסכנה מבלי שתהיה להם דרך יעילה להתמודד עם המצב. בניגוד למודלים קיימים בערים כמו סינגפור וניו יורק, שבהן תחזוקת מבנים היא חובה חוקית נוקשה, בישראל המערכת ממשיכה לפעול לפי מודל של כיבוי שריפות, כאשר ההתערבות מתרחשת רק לאחר שאירוע חמור כבר התרחש.

הפער בין יוקרה להזנחה בלב תל אביב

במקביל לאירועים בדרום תל אביב, עולה מתמונת הנדלן העירונית פער חריף בין התפתחות פרויקטי יוקרה מבוקשים לבין ההזנחה המתמשכת בשכונות הוותיקות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה בימים האחרונית את התוכנית של ישראל קנדה, אלמוגים ויוסי אברהמי להקמת מגדלי מגורים בשכונת הכרמל, הכוללת 350 יחידות דיור בבניינים של עד 30 קומות. הפרויקט, שמבוסס על הסכמה שנחתמה בעבר על קרקע ששווייה הוערך ב-750 מיליון שקל, צפוי להניב כ-40 אחוז יחידות נוספות מעבר לתכנית המקורית, דבר שיתרום לתעסוקה ולשטחי ציבור רחבים ברחוב המתחדש. עם זאת, הניגוד בין ההשקעה העצומה בפרויקטי היוקרה לבין הקריסה הפיזית של מבנים באזורים אחרים של העיר מעלה שאלות לגבי חלוקת המשאבים והעדיפויות התכנוניות של העירייה. השכונות הוותיקות, ובמיוחד אלו הסמוכות לאזור התעשייה והשווקים, נותרות מאחור בהתפתחות העירונית, כשהבעלים אינם ממהרים לתקן ליקויים מבניים והרשות המקומית מתקשה לאכוף את דרישותיה.

שוק הדיור בשפל מתמשך למרות סימני התאוששות

מעבר לנושא הבטיחות המבנית, שוק הדיור הישראלי ממשיך להתמודד עם שפל מתמשך שהחל בתחילת השנה, כך עולה מהנתונים שפורסמו בימים האחרונים. מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים ממשיך לטפס, והקונים משהים החלטות קנייה בשל המצב הביטחוני והכלכלי השורר בארץ. גם מבצעי הקבלנים, כמו מבצעי השמונים עשרים אחוזים שהפכו לכלי עבודה מרכזי בשוק, לא הצליחו להניע משמעותית את הביקוש, בעיקר בשל המגבלות שהטיל בנק ישראל על המימון. מבט לעומק על התוצאות של חברות הבנייה למגורים מגלה כי הגידול במכירות של חלק מהחברות מטעה למדי, שכן חלק ניכר מהעלייה נובע משינויים בשיטות ההכרה ולא מזרימה אמיתית של עסקאות חדשות. במקביל, גל ההתייקרויות של חומרי הגלם ממשיך להעיק על הקבלנים, וקיים חשש כי הדבר יוביל לעלייה של חמישה עד עשרה אחוזים במחירי הדירות החדשות, גם אם הביקוש עצמו לא יחזור לרמות שקדמו למלחמה.

מבצעים שלא מצליחים לפרוץ את הקיפאון

הקבלנים מנסים להיאבק בשפל השוק באמצעות מגוון מבצעים, אך ההשפעה שלהם נותרת מוגבלת. מבצע הטרייד-אין של חברת אב-גד, למשל, לא הביא כמעט קונים חדשים לפרויקטים שלה, דבר המשקף את עומק ההססנות בקרב קהל הרוכשים. חברות הבנייה הגדולות מדווחות על ירידה בכמות יחידות הדיור שנמכרו בישראל, וההאטה במכירות מתגלגלת ללחץ על רמות המחירים. בשוק המשני, עסקאות בודדות שנחשפו בימים האחרונים מצביעות על מגמות מעניינות: דירת שני חדרים בראשון לציון, ללא ממ"ד וחניה, נמכרה ב-1.55 מיליון שקל, ודירת שלושה חדרים בקריית שמונה עם מקלט נמכרה ב-700 אלף שקל בלבד, מחיר המשקף את הפער העמוק בין מרכז הארץ לפריפריה. דירת קוטג' בת חמישה חדרים בבאר שבע נמכרה ב-2.2 מיליון שקל, סכום הממחיש את השתנות מפת המחירים בהתאם למיקום ולסוג הנכס.

הצעדים הממשלתיים והשפעתם על השוק

הממשלה אישרה בימים האחרונים עקרונית את החוק לסבסוד משכנתאות למשך חמש שנים, הלכה שנעשתה בניגוד לעמדה המקצועית של משרד האוצר ובנק ישראל. ההצעה כוללת מנגנון סיוע ללווים שייקבע לפי שיעור ההכנסה וגובה ההלוואה, אך מבקרים בשוק הפיננסי מזהירים כי המהלך עלול לדחוף מחירים כלפי מעלה במקום להנגיש את הדיור. במקביל, יו"ר מטה התכנון הלאומי הרב נתן אלנתן הודה כי הבעיה הקשה ביותר של שוק הנדל"ן היא ארוכות לוחות הזמנים לקבלת היתרי בנייה, והביע נחישות לקצר את התהליך בשנתיים לפחות. אלנתן ציין כי המחסור בכוח אדם ברשויות המקומיות הוא אחד הגורמים המרכזיים לעיכובים, וכי המטרה היא להשלים את הרפורמות ברישוי לפני הבחירות הקרבות. גם בתחום ההתחדשות העירונית נרשמו צעדים, כאשר חוק חדש שעבר בכנסת מעניק הטבות ליזמים ומקצר זמני תכנון, אך משוכות משמעותיות עדיין קיימות, בהן קביעת גובה היטל ההשבחה במתחמים הסמוכים לתחנות המטרו העתידיות.

המטרו כגורם משנה מחירים בטווח הארוך

פרויקט המטרו של גוש דן ממשיך להתקדם, אך הצפי האופטימי ביותר מדבר על פתיחה חלקית רק בשנת 2037, מה שמקשה על משקיעים לבסס החלטות רכישה על הקרבה לתחנות עתידיות. מחקרים של שמאים מראים כי ערך הנכסים בקרבת תחנות המטרו צפוי לעלות, אך השאלה היא באילו תחנות העלייה תהיה משמעותית יותר ובאילו פחות. ההבדלים תלויים במספר גורמים, בהם היקף הפיתוח הצפוי סביב כל תחנה, מידת החיבור למערכות תחבורה נוספות וזמינות קרקעות לבנייה בסביבה. בינתיים, עיריית תל אביב ממשיכה למנוע מתושבים הוספת ממ"דים בבניינים נמוכים מטעמי שימור, דבר שיוצר מתח נוסף בין הצורך במיגון לבין שמירה על המרקם האורבני. יו"ר התאחדות האדריכלים ציין כי דרישות המיגון גוברות על כל תוכנית מקומית, בעוד העירייה טוענת כי נדרשת שמירה על איכות החיים ועל האופי הייחודי של השכונות.