משבר המגורים בפריפריה – האם החוסר בדירות יוביל לדלדול האוכלוסייה?
שיעור הצמיחה של הערים המרכזיות בישראל מלווה בהתדרדרות משמעותית בשוק הדיור בפריפריה. הכמיהה לאיכות חיים, קרבה לטבע המחייה הנמוכה הפכה לפרמיה, אך לא באה לידי ביטוי בפועל: היצע הדירות בשוק הפריפריאלי נמוך ב-30% מקצב הביקושים, והקצאת התקציבים במשרד הבינוי איננה מספיקה כדי להתמודד.
quiz האם ידעת ש…
לוח הזמנים הממוצע להשלמת פרויקט בנייה בפריפריה הוא שנה וחצי, לעומת שנה אחת בלבד במרכז הארץ. העיכוב נובע ממיעוט קבלנים מוסדיים, מרחק מספקים ושיעורי ריבית גבוהים על הלוואות בנייה (5.5%-6%). כתוצאה מכך, הקבלנים דורשים גמישות גבוהה יותר בתזרים והבנקים מפעילים פיקוח הדוק מאוד, מה שמייקר את העלויות הכוללות ומקשה על ביצוע פרויקטים רווחיים בפריפריה.
גורמי היצע וביקוש בפריפריה
האטרקטיביות של פריפריה כגון צפת, כרמיאל ואילת הולידה ביקושים גבוהים לשכירות ולרכישה. אולם, מיעוט קבלנים מוסדיים האוחזים באדמות ניתנות לבנייה ושיעורי הריבית הגבוהים על הלוואות בנייה (5.5%-6%) פוגעים ברווחיות פרויקטים פריפריאליים. לוח זמנים ממוצע להשלמת פרויקט דו-מטר:
שנה וחצי, בהשוואה לשנה במרכז. המשמעות: עלייה בגמישות התזרים ובפיקוח הדוק מצד הבנקים.
השפעות דמוגרפיות וכלכליות
הצעירים, שמהווים חצי מהשוק, אינם מסוגלים לעמוד בפרמיות ההשכרה הממוצעות בפריפריה (כ-3,500 ש"ח לחודש), הנחשבות לכבדות לאור שכר ממוצע גלובאלי לנפש של 7,800 ש"ח. כך, רבים בוחרים להמשיך להתגורר במרכז או במושבים סמוכים שמתמודדים עם תשתיות עמוסות. בשל כך, היקף העסקים המקומיים בפריפריה צנח ב-8% בשנה האחרונה כתוצאה מאוכלוסייה מצטמצמת, והתקציבים המועברים לרשויות ירדו באופן מצטבר ב-12%.
התערבות המדינה ומסלול תמ"א 38 – האם זה מספיק?
המדינה יזמה תוכניות סבסוד לרוכשים ראשונים בפריפריה, הכוללות מענק עד 120,000 ש"ח ותמיכה בריבית המשכנתא. יחד עם זאת, התמורה מצומצמת: רק 1,200 דירות חדשות אושרו השנה בסבסוד, בהשוואה לביקוש של 4,200. תוכניות תמ"א 38 בפריפריה נתקלו בהתנגדות תושבים שמסתייגים משינוי חזות העיר והעלאת איכות הבניה האזורית המאוד יקרה.
campaign נקודת מבט אלטרנטיבית
יש הטוענים שמשבר הדיור בפריפריה אינו אמיתי אלא תוצאה של ציפיות לא ריאליות. למרות שמחירי השכירות נתפסים כגבוהים (3,500 ש"ח לחודש), הם עדיין נמוכים משמעותית מאלה במרכז הארץ. הבעיה האמיתית היא חוסר תעסוקה איכותית ושכר ממוצע נמוך בפריפריה (7,800 ש"ח לנפש), ולא מחסור בדירות. אם המדינה תשקיע בפיתוח כלכלי ובמשיכת מעסיקים איכותיים לפריפריה, הביקוש לדיור יתאזן באופן טבעי.
פתרונות יצירתיים לשמור על המשאב האנושי
יזמים מקומיים נכנסים לתמונה עם מודלים של שיתוף דירה בין משתפי-חדרים, מיקרו-דירות של 40 מ"ר ומעלה ושימוש בקרוואנים מתקדמים כפתרון זמני. במקביל, מחקר של מכון מחקר כלכלי-חברתי מצביע על כך שפרויקטים משולבים הכוללים שטחי מסחר ומרחבים ירוקים יכולים להגדיל את שיעור הוצאות התושבים המקומיים ב-15% תוך הגדלת היצע הדיור ב-10%.
ללא מהלך כולל של הקלה בהיתרי בנייה, סבסוד נרחב יותר ותמריצי ריבית ממוקדים, מאזן ההיצע והביקוש בפריפריה ימשיך להטות לטובת הערים המרכזיות. על המדינה והסקטור הפרטי לפעול יחד כדי לשמר אוכלוסייה יישובית, תעסוקה ותשתיות בריאות וחינוך באזורים המושכים לא רק נופים, אלא גם הזדמנויות.
menu_book מילון מונחים כלכליים רלוונטיים
- היצע וביקוש:
- עקרון כלכלי בסיסי המתאר את היחס בין כמות המוצר או השירות הזמין בשוק (היצע) לבין כמות הרצון לרכוש אותו (ביקוש). כאשר הביקוש עולה על ההיצע, המחירים עולים.
- תמ"א 38:
- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
עוד בנושא
שאלות נפוצות (FAQ)
-
המחסור נובע משילוב של גורמים: מיעוט קבלנים מוסדיים המחזיקים באדמות בנייה, שיעורי ריבית גבוהים על הלוואות בנייה (5.5%-6%), לוחות זמנים ארוכים לביצוע (שנה וחצי לעומת שנה במרכז) ופחות רווחיות לקבלנים. כתוצאה מכך, ההיצע נמוך ב-30% מהביקוש.
-
המדינה מציעה לרוכשים ראשונים בפריפריה מענק עד 120,000 ש"ח, תמיכה בריבית המשכנתא והנחות במס רכישה. עם זאת, רק 1,200 דירות חדשות אושרו השנה במסגרת הסבסוד, בהשוואה לביקוש של 4,200 דירות, כך שהתוכנית אינה מספקת.
-
יזמים מקומיים מפתחים מודלים חדשניים כמו שיתוף דירה בין משתפי-חדרים, מיקרו-דירות החל מ-40 מ"ר, שימוש בקרוואנים מתקדמים כפתרון זמני ופרויקטים משולבים הכוללים שטחי מסחר ומרחבים ירוקים. מחקרים מראים שפרויקטים אלה יכולים להגדיל את שיעור הוצאות התושבים ב-15% ואת היצע הדיור ב-10%.
-
משבר הדיור גורם לצמצום האוכלוסייה בפריפריה, מה שמוביל לירידה בהיקף העסקים המקומיים (צניחה של 8% בשנה האחרונה) ולהפחתת התקציבים המועברים לרשויות המקומיות (ירידה של 12%). כך נוצר מעגל שלילי של דלדול כלכלי ואוכלוסייתי.
