רוכשים ביטלו, יזמים קורסים: גל ההדף של ענף הנדל"ן מגיע לבתי המשפט
ביטולי עסקאות, חברות יזמיות בקשיים, והגרלות שנתקעות: השוק משנה כיוון
גל ביטולי העסקאות מכה בענף הנדל"ן הישראלי בעוצמה חסרת תקדים, והנתונים שמפרסם משרד האוצר מצביעים על תמונה מדאיגה: כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה, לא חזרו לרכוש דירה אחרת. במקביל, בתי המשפט ברחבי הארץ מוצפים בתביעות נגד חברות יזמיות, ופסקי דין חריגים מאפשרים לרוכשים לחלט ערבויות בשווי מיליוני שקלים.
הבדיקה הממשלתית, שפורסמה ביום ראשון, חושפת כי היקף הביטולים גדול משמעותית מהצפוי. בעוד היתרי הבנייה בתל אביב ממשיכים לעלות ומספר הפרויקטים החדשים גדל, הרוכשים שוויתרו על עסקאותיהם פשוט נשארות ללא חלופה. תופעה זו מעלה שאלות קשות לגבי אמון הציבור בשוק הדיור ולגבי יציבותן של חברות הנדל"ן הפועלות בישראל.
פסק הדין החריג שמשנה את כללי המשחק
בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק השבוע באופן חריג כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 של חברת יעל ישראל, שנקלעה להליכי חדלות פירעון, מורשים לצאת מהעסקה ולחלט את הערבויות לפי חוק המכר. מדובר בהחלטה יוצאת דופן שעשויה להשפיע על עשרות פרויקטים דומים ברחבי הארץ, ובמיוחד על פרויקט נוסף של אותה חברה ברחוב קוסובסקי בתל אביב, מול פארק הירקון, שבו רכש בני גנץ פנטהאוז של 112 מ"ר.
ההחלטה התקבלה לאחר שהתברר כי החברה היזמית לא הצליחה לעמוד בהתחייבויותיה החוזיות כלפי הרוכשים, וכי הפרויקט נתקע לחלוטין. עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן מעריכים כי פסק דין זה יוצר תקדים משפטי שיקל על רוכשים במצבים דומים לקבל הגנה משפטית, אך מנגד יגביר את הלחץ על חברות יזמיות קטנות שכבר נמצאות בקשיים פיננסיים.
lightbulb טיפ מהמומחה
לפני חתימה על חוזה רכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ לבדוק היטב את תנאי המתלה ולוודא כי הם מגנים עליכם במקרה של עיכוב בהיתרי בנייה או שינויים במצב הפיננסי של החברה היזמית.
הגרלת שדה דב תקועה בגלל זיהום הקרקע
בפרשה נפרדת שמסעירה את שוק הנדל"ן הישראלי, בית משפט השלום בהרצליה הקפיא את ההגרלה על חלוקת הזכויות ברובע שדה דב בתל אביב. ההחלטה התקבלה לאחר שחלק מבעלי הזכויות ביקשו להמתין עד להתבהרות היקף זיהום הקרקע במתחם, שעלול להשפיע באופן דרמטי על שווי הנכסים. בתוך כך, ארגון אדם טבע ודין מתנגד למחיקת העתירה בנושא זיהום הקרקעות, למרות המלצת בג"ץ.
בעלי הזכויות, כ-1,700 במספר, טוענים בבית המשפט כי עד שלא יתקבלו תוצאות בדיקות הזיהום, לא ניתן לקיים את ההגרלה בצורה הוגנת. השמאי שמונה לבחינת הנושא קבע כי בשלב זה אין מידע חדש המצדיק שינוי בחלוקת השווי בין המתחמים ברובע, אך הסכסוך המשפטי נמשך וצפוי להשפיע על עסקאות בשווי מיליארדי שקלים. רשות מקרקעי ישראל נדרשת לעדכן את בית המשפט עד 6 באוקטובר, בעוד שאלת האחריות למימון של טיהור הקרקע נותרה פתוחה לחלוטין.
38 רוכשי דירות תובעים לבטל עסקאות בנתניה
תביעה ייצוגית נוספת שהוגשה בימים האחרונים חושפת את עומק המשבר: 38 רוכשי דירות בפרויקט של חברת אמפא יובלים בנתניה דורשים לבטל את העסקאות ולקבל בחזרה את המקדמות ששילמו. הרוכשים טוענים כי שילמו רק 7% מהמחיר בעת החתימה, וכי העסקאות שווקו להם כ"פליפ" שאמור להסתיים במכירה ברווח עוד לפני האכלוס. בתביעה הם דורשים לבטל את החוזים, ולקבל בחזרה את המקדמות וגם 2 מיליון שקל ששולמו למשווק שמואל לידר.
במקביל, סיפור דומה מתפתח בקריית ים, שם חברת יעד גולץ השקעות שיווקה דירות לפרויקט שהיה אמור לקום בצורה "ייחודית": 7% מהמחיר על חשבון הרכישה, וסכום נוסף שהוגדר כ"הלוואה" לחברה. שיטה זו, שעלולה להתפרש כדרך לגבות יותר מ-7% המותרים בחוק באותה עת, הובילה לכך שמשהפרויקט לא התקדם בקצב הרצוי, דרשו רוכשים לממש סעיף בחוזה המאפשר להם לקבל את כספם חזרה, ואז הסיפור הסתבך. החברה מסרה בתגובה: "אנו דוחים את הצגת החברה כמי שמתחמקת מתשלום".
balance פרשנות ביקורתית: הצד השני של המטבע
מצד אחד בתי המשפט מאפשרים לרוכשים לצאת מעסקאות כושלות, אך מצד שני הדבר יוצר אפקט דומינו: חברות יזמיות קורסות, פועלים מפוטרים, ופרויקטים שלמים נתקעים לטובת משפחות שכבר הפקידו את כספן.
חברות יזמיות בקריסה: המקרה של בסט ואקרשטיין
המשבר לא פוסח גם על החברות הציבוריות הגדולות. חברת הנדל"ן בסט, בשליטת משפחת טנוס, ממשיכה להסתבך כאשר הבודק החיצוני שמונה לבחון את אי הסדרים גילה כי 2.2 מיליון שקל של החברה שימשו לעבודות פרטיות של בעלי השליטה. היקף הכספים שזרם לחשבונות בעלי השליטה היה גבוה מכפי שדווח בתחילה, והכספים הוחזרו במלואם לחברה, שתאלץ לפרסם מחדש את תוצאותיה הכספיות ל-2025 ולרבעון הראשון של 2026.
במקביל, קבוצת אקרשטיין מציגה תמונה קודרת לא פחות: חברת מוצרי הבנייה והנדל"ן המניב הציגה צניחה של מעל 85% ברווח במהלך הרבעון, בעקבות קיטון בהכנסות ועלייה בהוצאות ההובלה וההנהלה. במקביל לפרסום הדוחות החלשים, הודיע אקרשטיין על עזיבתו של המנכ"ל עמית לנג, פחות משנה לאחר שמונה לתפקיד. עזיבה זו מעלה שאלות לגבי המשך יציבותה של החברה ועתידה בשוק ההון הישראלי.
אאורה מנסה לשדר אופטימיות
בניגוד למגמה השלילית, קבוצת אאורה בחרה לפרסם נתונים מעורבים אך בכל זאת מנייתה זינקה ב-9% בעקבות פרסום הדוחות. החברה סיימה את הרבעון השני עם רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 48.5 מיליון שקל, ירידה של 23.6% לעומת הרבעון השני בשנה הקודמת. עם זאת, מתחילת השנה מכרה אאורה 436 יחידות דירות והחודש נחתמו עוד 284 בקשות רכישה חדשות במסגרת מבצע "חבר". הבעלים והמנכ"ל יעקב אטרקצ'י אף הצהיר: "אני חושב שעכשיו זה אטרקטיבי לקחת משכנתא, ובשוק חלש אפשר לקבל מחיר יותר טוב".
אטרקצ'י הוסיף כי הוא "שומע על הרבה ביטולים, אצלנו אין", אך הצהרה זו עומדת בסתירה למציאות המורכבת בשוק, כאשר רמי לוי נדל"ן מכניסה פעילות ביצוע ורוכשת חברת בנייה בקשיים כמעט בחינם. החברה חתמה על הסכם מחייב לרכישת 80% מחברת ראשית בנייה, ובתמורה תיתן לה הלוואת בעלים של 13 מיליון שקל בריבית פריים, מהלך שממחיש את הקשיים בענף אך גם את ההזדמנויות לשחקנים גדולים.
משרד הפנים נגד עיריית בני ברק
בפרשה נוספת שמשפיעה על שוק הדיור, משרד הפנים הודיע כי שדרוגי השכר בעיריית בני ברק יוקפאו, והעירייה נדרשת להציג תוכנית איזון בתוך כחודש וחצי. העירייה סיימה את 2025 בגירעון של כ-80 מיליון שקל, וברבעון הראשון של 2026 נרשם גירעון תקציבי שוטף של כ-49 מיליון שקל. משרד הפנים דורש תוכנית לצמצום הגירעון ולחזרה לאיזון עד סוף השנה, ובינתיים מקפיא חוזים אישיים ושדרוגי שכר, ברקע טעירות מתמשכות של תושבים על הזנחה ומחסור בשירותים בסיסיים.
בתוך כך, נת"ע הודיעה השבוע כי נמתין יותר משנתיים לחפירות המטרו, זאת בשל העובדה שלא ניתן להתחיל לחפור לפני הבחירות לעיריות בסוף 2028. הדירוג הממשלתי של החברה, שמגביל בין היתר את שכר עובדיה, מעיד כי מקבלי ההחלטות מזלזלים במשימה, כאשר פרויקט המטרו של גוש דן נחשב לפרויקט הכי חשוב ויקר בתולדות המדינה. עיכוב זה משפיע ישירות על שוק הדיור באזור המרכז, שכן ציפיות להגעת הרכבת התחתית היוו גורם משמעותי בקביעת מחירי הנכסים.
שאלות נפוצות (FAQ)
-
הסיבות המרכזיות כוללות אי-קיום תנאי מתלה בעסקאות, קשיים פיננסיים של חברות יזמיות, עיכובים בקבלת היתרי בנייה, וחששות מזיהום קרקע במתחמים מסוימים כמו שדה דב.
-
כן, על פי בדיקת משרד האוצר שפורסמה בגלובס, כ-70% מרוכשי הדירות שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה, לא חזרו לרכוש דירה אחרת עד כה.
-
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 של חברת יעל ישראל, שנקלעה לחדלות פירעון, מורשים לצאת מהעסקה ולחלט את הערבויות לפי חוק המכר.
-
בית המשפט הקפיא את ההגרלה על חלוקת הזכויות בין כ-1,700 בעלי הקרקעות בשדה דב, עד שיתבהר היקף הזיהום בקרקע, מחשש לחלוקה לא שוויונית של זכויות בשווי מיליארדי שקלים.
-
בודק חיצוני שמונה לחקור את הנעשה בחברת הנדל"ן בסט, בשליטת משפחת טנוס, מצא כי 2.2 מיליון שקל שימשו לעבודות פרטיות של בעלי השליטה, מה שמחייב פרסום מחדש של דוחותיה הכספיים.
