בזמן שמשבר הדיור גובה את תשומת הלב הציבורית, נדל"ן תעשייתי חווה בשנים האחרונות בום חסר תקדים. עם העלייה בשירותי ענן, בינה מלאכותית, והרחבת שירותי הסטרימינג, דרישת השוק לדאטה סנטרים בישראל משולה לגל סוחף. חברת IPR-Group דיווחה על עלייה של מעל 30% בביקושים לקרקעות מובנות כחלק ממרכזים לוגיסטיים עם תשתיות תקשורת מתקדמות, וקרן JVP פתחה קרנות השקעה ייעודיות לפרויקטים של בניית מתקני ענן אזוריים.

גורמים מרכזיים לצמיחה:

• המעבר למודל עבודה היברידי בענפי הייטק ומדיה, שדורש שרתים קרובים פיזית לנקודות גישה רבות
• התרחבות ממשקים של ממשלת ישראל ליישומים מבוססי ענן, ובראשם משרד הבריאות עם "המרכז הלאומי לביואינפורמטיקה"
• יוזמות חוץ-אירופאיות של חברות כגון Amazon Web Services ו-Google Cloud, שבוחנות הקמת אשכולות (Availability Zones) בישראל

תחום הדאטה סנטרים מושפע גם ממגמות חלופיות: התחממות כדור הארץ מציבה אתגרי קירור, ושימוש במי-קולחין ובתעלות אוויר קר הוא פתרון יקר ומתוחכם. חברות פונות לשיטות קירור פסיביות, בקרת לחות מתקדמת ואפילו קירור אוויר חיצוני בשעות הלילה. אלה מגדילים את עלויות התפעול אך מקטינים את טביעת הרגל הסביבתית.

התחרות על הקרקעות בין לוגיסטיקה להעברת סחורות – למשל מחסני Last Mile בעידוד ערים לוגיסטיות קטנות – למרכזי דאטה, מעמידה את מקבלי ההחלטות העירוניים מול דילמה: יש לאזן בין קידום תעסוקה מסורתית לבין הצורך בתשתיות טכנולוגיות עתירות אנרגיה. כפר סבא, מודיעין ואשדוד פיתחו תב"ע ייעודיות לקרקעות בת שניתן להעביר בקלות לשימוש טכנולוגי, אך תמורת זאת נדרשים מפעלים תשתיתיים מאסיביים למערכת החשמל והמים.

בחירה באתרים מרוחקים פחות כדוגמת אזור מישור החוף הצפוני מאפשרת קירוב לצרכני קצה ולספקי כוח, אך מחירי הקרקע הגבוהים והקשיים ברישוי דיוק תבשיל שבילים לוגיסטיים כבדות משקל. כתוצאה מכך, חברות רבות פונות לשיתופי פעולה בין-לאומיים או להקמת מתקנים קטנים אך מרובי צומת, שיקצרו עלויות ראשוניות וישמרו על יתרון תחרות.

לסיכום, נדל"ן תעשייתי ודאטה סנטרים מהווים מנוע צמיחה חדש בכלכלת ישראל, המגשר בין הצורך בתשתיות עתירות טכנולוגיה ובין אתגרי הסביבה והרישוי. השילוב בין תכנון עירוני סדיר, חדשנות בקירור וניהול משאבים, ותמריצי השקעה ממשלתיים יהפוך את ישראל ליעד מועדף עבור ענקיות הטכנולוגיה והענן בשנים הקרובות.