שוק הנדל"ן בצל המלחמה: מבצעי הקבלנים מול האטה מבנית ופרויקטים שממשיכים להתקדם

עסקאות הנדל"ן בצל המלחמה: בין מבצעי הקבלנים להאטה המחריפה בשוק המגורים

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להתמודד עם תקופה של תהפוכות ואי ודאות קיצונית, כאשר השפעות המלחמה המתמשכת ניכרות בכל פינה של ענף הבנייה והמגורים. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה בכלי התקשורת הכלכליים, חלה האטה משמעותית וחריפה בביקושים מצד רוכשי הדירות, מה שמאלץ את חברות הבנייה הגדולות לנקוט בצעדי חירום כדי לשמור על תזרים המזומנים שלהן. עם זאת, בניגוד לקריסה המוחלטת בעסקאות שאפיינה את ראשית המשבר, כעת ניתן לראות כי המבצעים האגרסיביים שמציעות החברות מצליחים לבלום את הנפילה החופשית, ולייצר מעין רצף עסקאי שמאפשר לענף להמשיך ולתפקד, ולו בהיקפים מצומצמים בהרבה בהשוואה לשנים קודמות.

התמודדות היזמים עם קריסת הביקוש

התמונה העולה מבדיקה מעמיקה של דוחות חברות הבנייה הציבוריות מגלה כי הגידול במכירות שחלק מהחברות מדווחות עליו הוא למעשה מטעה, שכן הוא נובע בעיקר מקידום מבצעי ענק והנחות משמעותיות על מחירי הדירות. קבלנים מובילים נאלצים לגייס את כל הכלים העומדים לרשותם, כולל מבצעי טרייד-אין והצעות מימון בתנאים חריגים של 80 אחוז מימון, כדי לשכנע את הציבור לחתום על חוזים. המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון הללו יצרו תסרוקת מורכבת, שבה הקבלנים מנסים לעקוף את ההגבלות מבלי להסתכן בערבונות גבוהים מדי. דוגמה בולטת לכך היא מבצע הטרייד-אין של חברת אב-גד, שלמרות ההשקעה השיווקית העצומה, לא הביא בסופו של דבר את מספר הקונים שציפו לו בכירים בחברה. מציאות זו מעידה על חרדת צרכנים עמוקה ועל קושי של משקי הבית להתחייב על רכישות נדל"ניות גבוהות בתקופה של חוסר יציבות כלכלית וביטחונית.

מימון ענק ופרויקטים מרכזיים שממשיכים להתקדם

במקביל לקשיים בשוק הראשוני, ניתן לראות כי גופי המימון הגדולים והגופים המוסדיים עדיין מוצאים עניין רב בפרויקטים מסוימים, ומוכנים להעמיד עבורם הון עתק. בימים אלו חתמה חברת המימון החוץ-בנקאית רובי קפיטל, יחד עם חברת הביטוח איילון, על הסכם אשראי משמעותי לטובת קידום פרויקט ענק במתחם האלף. גובה הערבויות וההעמדה הכספית נאמד בכ-350 מיליון שקל, וזאת כהמשך להסכם קודם שנחתם עם בעלת הקרקע, חברת ישראל קנדה, בהיקף של מאות מיליוני שקלים נוספים. סך הכל ההשקעה בפרויקט זה, המיועד לכלול כ-300 יחידות דיור וכ-2,800 מ"ר של שטחי מסחר, צפויה להגיע לכ-900 מיליון שקל. המשך זרימת ההון לפרויקטים לוקיישנים איכותיים מעיד על כך שהשוק אמנם חלש, אך עבור נכסים בעלי פוטנציאל גבוה הכסף עדיין זמין, והמשקיעים המוסדיים רואים בהם חומר קבוע לטווח הארוך.

התחדשות עירונית כמנוע צמיחה מרכזי בתקופת חירום

בימים של האטה בשוק החופשי, תחום ההתחדשות העירונית ממשיך לשמש כמנוע צמיחה משמעותי, וזוכה לדחיפה רגולטורית חסרת תקדים מצד השלטונות. ממשלת ישראל, דרך מינהל התכנון ומשרד הבינוי והשיכון, פועלת לזרז תהליכים בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, ובמיוחד כאלה שנועדו לשקם אזורים שנפגעו במהלך הלחימה. מגמה זו נובעת מההכרה כי המציאות הביטחונית החדשה מחייבת מעבר מהיר לדירות מוגנות ומחוזקות, וכי הרחבת ההיצע דרך התחדשות עירונית היא צורך ביטחוני לאומי לא פחות מאשר צורך דיורי. כתוצאה מכך, יזמים הפעילים בתחום זוכים ליחס מועדף, להקלות בירוקרטיות ולקיצור משמעותי של לוחות הזמנים לאישור תב"עות, מה שמקל במעט על הקושי המבצעי שנובע מהמצב הכלכלי הכללי.

זכייתה של אזורים בפרויקט הענק בפתח תקווה

דוגמה מובהקת להמשך הפעילות הענפה בתחום ההתחדשות העירונית ניתן למצוא בזכייתה של חברת אזורים בפרויקט יוקרתי ונרחב במרכז העיר פתח תקווה. התוכנית, המכונה "מטרו העירייה" ומקודמת על ידי ועדה מקומית, כוללת הקמת מגדלי מגורים בני עד 33 קומות ברחובות הרצל והחצב, בסמוך למתחם הנכסלל. הפרויקט צפוי לכלול הריסתם של חמישה מבנים ישנים הכוללים 92 דירות קיימות, ובמקומם ייבנו כ-340 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר ושירותים נרחבים. העובדה שחברה מהשורה הראשונה כמו אזורים בוחרת להיכנס לפרויקט כה משמעותי דווקא בתקופה זו, מעידה על האמון העמוק של היזמים ביכולתם של מתווי התחדשות עירונית לייצר רווחיות גם בעיתות משבר, ועל הבנה כי הביקוש לדירות חדשות ומודרניות במרכזי הערים ימשיך להתקיים גם כאשר שוק היד השנייה סובל.

מסלול מזורז להתחדשות עירונית והשלכותיו

בכדי לתמוך ביוזמות מסוג זה, פתח מינהל התכנון לאחרונה מסלול ייעודי ומזורז שנועד לקצר משמעותית את הליכי האישור לפרויקטים של פינוי-בינוי. על פי המתווה החדש, פרויקטים הכוללים לפחות 250 יחידות דיור חדשות ומקבלים את תמיכתה של הרשות המקומית כמגישת התוכנית, יוכלו להיכנס למסלול מקוצר המכונה "שולחן עגול". מסלול זה מאפשר קבלת היתרים בתוך שנה וחצי בלבד, שיתוף פעולה הדוק עם הוועדות המקומיות והמחוזיות, ומנגנוני פשרה יעילים יותר לגבי היטלי השבחה ובנייה. הצעד נועד לעודד יזמים לקחת על עצמם פרויקטים גדולים, ולסייע לרשויות המקומיות בהתמודדות עם מצוקת הדיור והצורך בחיזוק מבנים מסוכנים, כאשר הוא מציב את ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפויות הלאומי.

השפעת המלחמה על מחירי הדיור והיצע הממ"דים

אחד השינויים המשמעותיים ביותר שנרשמים בשוק הנדל"ן הושפעו ישירות מהמציאות הביטחונית הקשה, ובראשם הדרישה הגוברת למרחבים מוגנים ובטוחים. המלחמה הפכה את קיומו של ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) ממותרות או תוספת נוחות לצורך קיומי ובסיסי, כאשר רוכשים רבים מסרבים לשקול דירות שאינן כוללות מיגון תקני. מגמה זו יוצרת פער מחירים עצום בין דירות חדשות הכוללות ממ"דים מרווחים ומצוידים היטב, לבין דירות ישנות או יד שנייה שנבנו לפני שנים רבות ואינן מספקות מענה ביטחוני הולם. הפער בא לידי ביטוי חריף במיוחד בערים הממוקמות בקווי העימות ובצפון הארץ, שם הביקוש לבתים מוגנים מטילים הוא קריטי, אך ניכר גם במרכז הארץ ובגוש דן, שם התושבים חוו אף הם לילות ארוכים של כוננויות וירי טילים.

העדפת ביטחון אישי כשיקול נדל"ני ראשון במעלה

מבט מהיר על עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשבועות האחרונים, חושף עד כמה המציאות הביטחונית מכתיבה את ההתנהלות בשטח. בקריית שמונה, למשל, נמכרה לאחרונה דירת שלושה חדרים בשטח של 100 מ"ר תמורת 700 אלף שקל, מחיר הנחשב נמוך באופן יחסי אך משקף את המציאות המורכבת של העיר. עסקה זו התאפשרה בין היתר הודות לכך שהמבנה הספציפי כולל מקלט תקני לתושבי הבית, פיצ'ר שהפך לשיקול המרכזי והבלעדי כמעט בבואם של אנשים לרכוש נכס באזור המופגע. נתונים אלו מדגישים את הצורך הדחוף של המדינה והרשויות המקומיות להמשיך ולקדם תוכניות חיזוק מבנים והתחדשות עירונית באזורים הפגיעים ביותר. בערים כמו תל אביב, שם עדיין קיימים יותר מ-600 מבנים מסוכנים שעלולים לקרוס, חלה האצה מסוימת בפעולות השיקום, אך קצב ההתקדמות אינו תואם את הדחיפות הביטחונית והבטיחותית של התושבים. המסר העולה מהשטח ברור: עד שהמצב הביטחוני לא ייוצב, ועד שהפערים במיגון לא ייסגרו, שוק הנדל"ן ימשיך להיות מונע על ידי שיקולי ביטחון אישי ופחד קיומי, ולאו דווקא על ידי שיקולי השקעה ורווחיות.