מאחורי המספרים: מיתון בשוק הדיור בדרום, עליות במרכז והאינפלציה שממשיכה להפתיע

שוק הדיור הישראלי נכנס בימים אלה לתקופה של התפלגות חדה וחריגה בין אזורי הארץ, כאשר הנתונים שנחשפו בימים האחרונים בסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר ובנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציירים תמונה כפולה לגמרי: בעוד שוק המכירות של דירות חדשות בדרום המדינה מתרסק בצניחה של כ-25% בהשוואה שנתית, מחירי הדירות במחוז תל אביב ובמחוז המרכז ממשיכים לטפס, ומדד המחירים השנתי עומד על 1.5%. מדובר במציאות כלכלית דואלית שמטלטלת אלפי משפחות צעירות, יזמי נדל"ן ובנקים, ומשנה את חישובי המשכנתאות של משקי הבית ברחבי המדינה.

המשבר השקט של הדרום: 44% מביטולי העסקאות בנתיבות

סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושפת תמונה מטרידה במיוחד עבור ערי הפיתוח בדרום. מכירות הדירות החדשות באופקים ובנתיבות, שבשנתיים האחרונות הובילו במפת הביקושים הארצית, צנחו בכ-25% בהשוואה לשנה שעברה. הנתון המדאיג עוד יותר הוא התרכזות ביטולי העסקאות: 44% מכלל הביטולים באזור התרכזו בנתיבות בלבד, כאשר גל הביטולים נמשך לאורך החודשים האחרונים ולא מראה סימני התמתנות. עבור יזמים שהתמסדו סביב ההנחה שהביקוש בדרום הוא בלתי נדלה, מדובר בזעזוע של ממש.

הסיבות לקריסה מורכבות משילוב של גורמים מקבילים. ראשית, רוכשים רבים הבינו לאחרונה כי אין ביכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתא בריביות הנוכחיות, כאשר סכומי ההחזר החודשי חורגים באופן משמעותי מהצפוי בעת ההתחייבות הראשונית. שנית, תקופת הבחירות הקרובה יוצרת קיפאון בשוק, שכן רוכשים פוטנציאליים מעדיפים להמתין להתפתחויות הפוליטיות ולשינויים אפשריים במדיניות המס והדיור לפני שהם מתחייבים לעסקה בהיקף של מאות אלפי שקלים. שלישית, האווירה הכלכלית הכללית במשק, המלווה באי-ודאות תקציבית ובחששות מפני האטה, גורמת למשקי בית להצטייד בזהירות ולא לרוץ להתחייבויות משכנתא ארוכות טווח.

בשונה מהמכירות, שוק השכירויות בדרום ממשיך לשגשג. דירות שנשארו פנויות בשוק המכירות נמצאות כעת ביקוש גבוה בשוק ההשכרה, כאשר משפחות שהמתינו לרכישה עוברות בינתיים למודל של שכירות ממושכת. מגמה זו מייצרת תמריץ עקיף ליזמים להשכיר דירות שנועדו למכירה, אך היא גם מצביעה על כך שהביקוש למגורים באזור לא נעלם, אלא פשוט מתעכב בגלל מגבלות המימון של הרוכשים.

המרכז ממשיך לעלות: תל אביב בראש הגרף

בצד השני של המפה הכלכלית, מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביע על המשך מגמת העלייה במרכז הארץ. מדד מחירי הדירות עלה ב-0.2% ביוני-יולי בהשוואה לחודש הקודם, כאשר את העליות הובילו מחוז תל אביב עם זינוק של 0.7% ומחוז המרכז עם עלייה של 0.3%. מדובר בשינוי מגמה מהחודשים הקודמים, שבהם נרשמו ירידות או יציבות יחסית באזורים אלה. העלייה החודשית הקלה מצביעה על כך שהביקוש במרכז עדיין איתן, אף שקצבו אינו מהיר כפי שהיה בשיא הפריחה של השנים הקודמות.

הנתונים מציגים גם תמונה מפתיעה לגבי תל אביב עצמה. בעוד שהמחוז כולו רושם עלייה של 0.7%, נרשמו ירידות מחירים שנתיות בעיר עצמה ובמרכז, כאשר בת ים מסתמנת כשיאנית הירידות במחצית השנה. הפער בין המחוז לעיר מצביע על תהליך של התפזרות פנימית בביקושים, שבה רוכשים שאינם יכולים לעמוד במחירי תל אביב עצמה מוצאים פתרונות ביישובי הסביבה הקרובים, ודווקא בזכותם ממשיך המחוז לרשום עלייה במדד. התוצאה היא שמפת הדיור במרכז מתפצלת פנימית, כאשר יישובים בעלי תשתיות חזקות וחיבור טוב לת"א נהנים מעלייה מתמשכת, ואילו יישובים מרוחקים יותר או בעלי מאפיינים פחות אטרקטיביים חווים ירידות.

האינפלציה ממשיכה להפתיע: מדד אוגוסט זינק ב-0.7%

ברקע שוק הדיור המתפצל, מדד המחירים לצרכן באוגוסט שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלה ב-0.7%, והאינפלציה השנתית עומדת כעת על 1.5%. את העליות הובילו רכיבי התחבורה, הירקות והדיור, שהמשיכו להתייקר בקצב משמעותי. לעומתם, פירות, הלבשה ומזון מסוים אף הוזלו, מה שמציב את המדד במצב של חוסר אחידות פנימית. המשמעות הכלכלית של הנתון היא שהאינפלציה עדיין בטווח היעד של בנק ישראל, אך קצב העלייה ברכיב התחבורה וברכיב הדיור מציב אתגרים רציניים בפני הריבית המנחה בהמשך השנה.

מחירי הדיור עצמם, שעלו ב-0.5% ברמה החודשית בקטגוריה של דירות חדשות, ממשיכים להוות רכיב משמעותי בלחץ האינפלציוני, ובמקביל מדד הדירות ביד שנייה יורד ב-1.2% בהשוואה שנתית, מה שמצביע על תהליך של התפצלות בתוך שוק הדיור עצמו. דירות חדשות, המושפעות מעלויות בנייה גבוהות וממחסור בעובדים, ממשיכות להתייקר, בזמן שהדירות הקיימות מאבדות מערכן עקב קיפאון הביקושים והאטה בכושר הקנייה של משקי הבית. מדובר במגמה שעשויה להעמיק בחודשים הקרובים, ככל שתקופת הבחירות תימשך וככל ששוק האשראי יישאר מאתגר.

מה הכלכלן הראשי אומר על התמונה הזאת?

בניתוח של סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר ניתן לזהות הערכה זהירה לגבי ההמשך. מחד, התוצר הישראלי ברבעון השני צמח ב-14.9%, והשכר הממוצע במשק ממשיך לעלות והגיע ביוני ל-15,218 שקל בחודש, עלייה של 7.7% בתוך שנה. מאידך, הביקוש לעובדים נחלש, ומחירי הדלק והתחבורה ממשיכים להפעיל לחץ על סל הצריכה של משקי הבית. כלפי שוק הדיור באופן ספציפי, ההערכה במשרד האוצר היא שקיפאון הביקושים בפריפריה וההתפצלות בין מחוזות צפויות להימשך גם ברבעון הקרוב, כאשר התוצאה הסופית של הבחירות והרכב הממשלה הבא עשויים לקבוע את כיוון המדיניות בתחום הדיור בשנה הקרובה.

הפגיעה בפריפריה והשלכות חברתיות

מעבר לנתונים הכמותיים, לצניחה במכירות בדרום יש גם ממד חברתי משמעותי. נתיבות ואופקים קלטו בשנים האחרונות אלפי משפחות צעירות שרכשו דירות במסגרת פרויקטים חדשים, חלקן במחיר למשתכן וחלקן בשוק החופשי. הקיפאון בשוק המשנה, כלומר ביכולת של רוכשים למכור דירות קיימות ולרכוש חדשות, גורם לשרשרת של ביטולים שפוגעת ביזמים, בקבלנים ובספקים המקומיים. עבור הרשויות המקומיות, שהתבססו על הכנסות מארנונה עסקית ומהיטלי השבחה, מדובר באתגר תקציבי משמעותי שעשוי להשפיע על איכות השירותים העירוניים בטווח הקצר.

השאלה הפתוחה המרכזית כרגע היא האם מדובר בתיקון זמני או במגמה מבנית. אם האינפלציה תישאר סביב 1.5% והריבית במשק תמשיך לרדת בהדרגה, ייתכן ששוק הדיור בדרום יתאושש בחודשים הקרובים. אולם אם מחירי הריבית יישארו גבוהים, ובמקביל יימשך חוסר הוודאות הפוליטית, הביקוש באזורים אלה עשוי להישאר רפוי לאורך זמן, ובכך להעמיק את הפער בין המרכז לפריפריה במפת הדיור הישראלית.

מה קורה בשוק ההשקעות סביב הנדל"ן

לנתונים אלה יש הד גם בשוק ההון. חברות הנדל"ן הציבוריות בבורסת תל אביב משקפות את הפער האזורי בביצועיהן, כאשר חברות שמרכזן במרכז הארץ ממשיכות להציג תשואות חיוביות, ואילו חברות עם חשיפה גדולה לפרויקטים בדרום מתמודדות עם לחצי מכירות וביטולים. מדדי הבורסה בתל אביב נעים במגמה חיובית בימים אלה, אך הפער בין ענפי המשק השונים מתעצם, והמשקיעים מפנים תשומת לב מוגברת לחשיפה הגיאוגרפית של חברות הנדל"ן בתיקיהן. התמונה הכלכלית הכפולה שנחשפה בימים אלה מספקת משוואה מורכבת למשקיעים, לרוכשים ולמקבלי ההחלטות כאחד, ובמרכזה עומדת שאלת היכולת של משקי הבית הישראליים לעמוד בנטל המימון של דיור בשוק שמתפצל לשני עולמות כלכליים נפרדים.