שיא בהיתרי בנייה אך ירידה בהשלמת דירות: הפער שחונק את שוק הדיור

מינהל התכנון פרסם ביממה האחרונה את נתוני הביצוע השנתיים של ענף הבנייה, והתמונה שעלה מהדו"ח חושפת פער חד בין התכנון לביצוע: בשנה החולפת הונפקו היתרי בנייה ל-84.4 אלף יחידות דיור — שיא של כל הזמנים — אך במקביל, מספר יחידות הדיור שהגיעו בפועל לשלב האכלוס ירד בכ-10% ועמד על 42.7 אלף בלבד. מדובר בנתון שמציב שאלה חדה על עצם השימושות במדדי ההיתרים כמחוון של היצע דיור צפוי, ומציף בעיה מבנית בענף שנדונה בימים האחרונים בכל הכתבות המרכזיות בכלכליסט, בדה-מרקר ובגלובס.

הנתון המרכזי הוא שהתוצר הממשי של שרשרת הדיור — דירה שמאוכלסת — קטן בזמן שהקלט התכנוני רק מצטבר. כאמור, עוד לפני פרסום הדו"ח, נכתב בימים האחרונים בגלובס על תופעה חוזרת בענף: היזמים מקבלים היתרי בנייה ולא מממשים אותם, והערים שמובילות בהנפקת היתרים הן גם הערים שמובילות בהיצע הדירות הבלתי מכורות. בבדיקה שפרסם העיתון נטען כי בעיית ההיתרים הלא ממומשים צפויה להתמשך, ואף להחריף — והפעם לא בעקבות משבר חיצוני כמו מגפה או מלחמה, אלא בשל שוק המכירות עצמו.

היתרים בשיא, אכלוס במורד: מה מסתתר מאחורי המספרים

הדו"ח השנתי של מינהל התכנון מצייר תמונה של מערכת שבה השלב התכנוני עובד יעיל יותר מתמיד, אך השלב הביצועי נתקע. רשויות התכנון המקומיות הזרימו בשנה החולפת קרקע למאות אלפי דירות פוטנציאליות, אך הקבלנים לא הצליחו — או לא רצו — להרים את הקרקע. על פי הפרסומים, ההסבר המרכזי הוא שילוב של עלויות בנייה מטפסות, מחסור בעובדי בנייה זרים בעקבות שיבושי המלחמה וההגבלות על האגרות ועל כניסת עובדים, ושוק מכירות חלש שמקשה על היזמים לגייס אשראי בנקאי למימון פרויקטים חדשים.

בפועל, היתר בנייה שלא מומשה הוא לא רק נתון סטטיסטי — הוא משמעות כלכלית ישירה עבור רוכשי הדירות ועבור שוק השכירות. ככל שהדירות שנכנסו לשלב האכלוס פוחתות, כך מתארכת התור להיצע ממשי, וכך נשמרת הפרמיה של מחירי השכירות — גם כאשר מחירי הקנייה של הדירות דווקא מדשדשים. נזכיר כי בשבועות האחרונים פורסמו בדה-מרקר ובגלובס נתונים המצביעים על התקררות בשוק: מכירות הדירות ביולי צנחו ב-16% מול יוני, מכירות הדירות החדשות צנחו ב-22%, ומדד מחירי הדירות מיד שנייה שהשיקה הלמ"ס הראה ירידה ארצית של 1.2%, כאשר מחוזות ירושלים ותל אביב מובילים בירידות.

ירושלים: מלכת ההיתרים שמתקשה להשלים

בין ערי ישראל בולטת במיוחד ירושלים, שלפי הדו"ח מובילה בפער גדול בהנפקת היתרי בנייה, אך משתרכת מאחור בהבאת הדירות לאכלוס. הפער הזה מציב בעיה כפולה מול הציבור: מצד אחד, ההבטחה התכנונית נראית מרשימה; מצד שני, תושב המחפש דירה בעיר לא מרגיש את זה בשוק. במקביל, נחשפו בימים האחרונים מהלכים בירושלים שמצביעים על כך שהשוק שם אכן מתקרר בפועל — למשל, דיווח על היתרי בנייה רבים בעיר שלא עומדים בקצב ההשלמות, ודיווחים על תהליכים משפטיים ותכנוניים שמעכבים פרויקטים בשלבי ביצוע.

עומק הבעיה בענף הבנייה הישראלי נובע, אם כן, לא מהמערכת התכנונית אלא מהמערכת הביצועית. ההשלמות שנמדדו ב-42.7 אלף יחידות בשנה רחוקות מלספק את קצב הגידול הטבעי של משקי הבית בישראל, ומשאירות את שוק השכירות ואת משקי הבית הצעירים במצב של היצע מוגבל. יש לכך השפעה ישירה גם על שכר הדירה: בגלובס פורסם בימים האחרונים כי שכר הדירה לשוכרים חדשים זינק ב-4.4% תוך שנה, ושהשכירות ממשיכה להעיק על השוכרים ועל מדד המחירים לצרכן.

המלאי שהקבלנים אינם מצליחים לפרוק

במקביל לפרסום נתוני מינהל התכנון, נחשפו בשבועות האחרונים נתונים נוספים שמרכיבים יחד תמונה של משבר ביצוע. דה-מרקר פרסם ביום ב' כי מבצעי ההנחות של הקבלנים לא עוזרים: מכירות הדירות צונחות והמלאי הבלתי מכור שבידי היזמים חוזר לגדול. בגלובס נחשף בשבוע כי שמונה חברות בלבד אחראיות על רוב המכירות בשוק הנדל"ן — נתון שמצביע על מצוקת הקבלנים הקטנים, אשר נותרו עם נתח זעיר מהתזרים על רקע גל קריסות בענף. באותו עניין, נכתב גם על פרויקט תמ"א 38 בקריית היובל בירושלים, שבו 32 רוכשים תובעים את חברת אבני דרך על כמעט 15 מיליון שקל בטענה לאיחור של יותר מארבע שנים במסירת הדירות — דוגמה חיה לכך שגם כאשר הבנייה מתחילה, היא לא תמיד מסתיימת בזמן.

ההשלכות על הצרכן הישראלי מצטיירות כעת בבירור: מצד אחד, מחירי הדירות מדשדשים ויש נטייה לירידות מתונות, במיוחד בדירות מיד שנייה; מצד שני, היצע הדירות הממשי שייכנס לשוק בשנים הקרובות עלול להיות נמוך במידה ניכרת מהתחזיות שנשענות על נתוני ההיתרים. עבור הרוכשים, זו עשויה להיות הזדמנות בטווח הקצר — אך עבור שוק השכירות ועבור זוגות צעירים שממתינים לדירה הראשונה, זהו תסריט שמעלה חשש מתור נוסף של התייקרות ברגע שההיצע הצטבר ימוצה.

הפער בין רשויות: מי מייצר דירות ומי רק תשתיות

בדיקה מעמיקה של נתוני מינהל התכנון מגלה כי הפער בין היתרים להשלמות אינו אחיד בכל רחבי הארץ. בעוד שרשויות במרכז ובשפלה מצליחות להוציא לפועל חלק ניכר מההיתרים שהונפקו, ערים כמו ירושלים מתמודדות עם קשיים מבניים: מחוקים תכנוניים מורכבים, מבני לאום רבים בקרקע המדוברת, ומשך זמן ארוך בין קבלת ההיתר לבין הנחת אבן הפינה של הפרויקט. בשבועות האחרונים פורסם גם כי יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, עו"ד בני ארביב, מצהיר כי "חוק התכנון והבנייה בנוי טלאי על טלאי" ומבטיח להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות — מהלך שיכול לייעל את השלב התכנוני, אך אינו נוגע למעבר לשלב הביצועי.

הנתון המורכב ביותר עבור הציבור הוא הפער בין ההיצע הבלתי מכור לבין ההשלמות בפועל. כאמור, ככל הנראה מדובר בבעיה שתמשך גם בשנים הקרובות: מלאי הדירות הבלתי מכורות בידי הקבלנים גודל, ועדיין לא ברור מתי יוחזר קצב המכירות לרמות שיאיפשרו היזמים להרים את הפרויקטים הקיימים. בענף מדווחים על כך שמבצעי ההנחות — שכוללים בין היתר תשלומים בשלבי בנייה נמוכים והטבות מימון — אינם מצליחים להחזיר את קצב העסקאות לרמות שראו עד לפני כשנתיים.

התייקרות הבנייה: מספרי ההיתרים מעלימים את העלות האמיתית

צריך להוסיף ממד נוסף לתמונה: עלות הבנייה עצמה. בשנים האחרונות חווה ענף הבנייה בישראל זינוק חד בעלויות התשומות — חומרי גלם, מחירי פלדה ובטון, ובעיקר כוח אדם. המחסור בעובדי בנייה זרים נמשך, וההסדרים הממשלתיים להגדלת היקפי הכנסת העובדים מהודו ומסרי לנקה לא התרוממו עדיין לכדי פתרון מלא. עבור יזם, כל חודש של השהיה בתחילת בנייה הוא עלות פיננסית שנצברת — ובהיעדר ביטחון שהפרויקט יימכר במחיר משתלם, ההחלטה הרציונלית היא להמתין.

במקביל, מתגבשת בענף תפיסה חדשה: ההיתרים אינם מדד אמין להיצע עתידי. במקום למדוד את בריאות שוק הדיור על פי מספר ההיתרים שהונפקו, יש להסתכל על שני מדדים מהותיים יותר — התחלות בנייה ודירות שהושלמו ואוכלסו. בשני המדדים האלה, כפי שהראו הדיווחים בימים האחרונים, השוק נמצא במגמת התכווצות. עבור המשקיעים והרוכשים, זהו נתון שדורש בחינה זהירה: דירה שמוצעת למכירה על הנייר אינה בהכרח דירה שתימסר בזמן — ונסיון השנים האחרונות, לרבות התביעות המתגלגלות בענף, ממחיש זאת היטב.