ריבית יורדת, השוק תוהה: האם הקבלנים יורידו את מחירי הדירות?

במשך שעות ארוכות בשבוד שעבר, ישבו סביב אותו שולחן נגיד בנק ישראל אמיר ירון, יאיר קפלן מנכ"ל בנק ירושלים, ובכירי חברות הנדל"ן הגדולות במשק, בניסיון לפענוח אחת השאלות המרכזיות שמעסיקות את שוק הדיור הישראלי: האם הורדת הריבית אכן תחזיר את הרוכשים לשוק, או שמא מדובר בציפייה שגויה מול מציאות מורכבת הרבה יותר. הדיון שנערך במסגרת ועידת הנדל"ן של TheMarker ובנק ירושלים חשף פערים משמעותיים בין הגישות, ובמקביל הציף נתונים מדאיגים על היקף ביטולי העסקאות והמלאי המצטבר שלא נמכר.

במוקד הדיון עמדו דבריו של ירון, שהביע רצון לראות יותר ירידות מחירים מצד הקבלנים. הנגיד אף רמז כי בנק ישראל שוקל צעדים למתן העלייה ביחס המכירות במיזמי בנייה לניצול האשראי, במטרה להגן על יציבות המערכת הפיננסית. יחד עם זאת, ירון נמנע מלהתריע על משבר ממשי והדגיש כי המשק אינו במשבר, וכי אין צורך בצעדים לא מדודים. המסר הזה נועד להרגיע את השווקים, אך לא סיפק תשובות למי שמחפש הקלה במחירי הדירות.

ביטולי העסקאות בזינוק חד

הנתונים שהוצגו בוועידה חושפים תמונה קודרת במיוחד: לדברי יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים, שיעור ביטולי העסקאות במתווה 20/80 זינק בכ-40% בתקופה האחרונה, והמגמה צפויה רק להתעצם. קפלן הצטרף לקריאתו של הנגיד והדגיש כי מדיניות הדיור הנוכחית של הממשלה אינה מסייעת ליציבות השוק. הוא התייחס במיוחד למתווה 10/90 והגדיר אותו כמסוכן, משום שהוא מבוסס על הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות או שהריבית תרד דרמטית, שתי הנחות שאינן מתממשות במציאות.

בדיקה נפרדת של משרד האוצר שהוצגה בכנס הוסיפה ממד מדאיג: כ-70% מהרוכשים שביטלו עסקאות בתל אביב בטענה לאי-קיום תנאי מתלה, לא חזרו לרכוש דירה אחרת כלל. הנתון הזה מצביע על כך שמדובר לא רק בדחיית רכישה אלא בנטישה מוחלטת של השוק, מה שמעמיק את משבר הנזילות של היזמים ומגדיל את המלאי התקוע. במקביל, היתרי הבנייה בערים הגדולות ממשיכים לעלות, מה שיוצר עודף היצע שאינו נמכר ומאיים על יציבות החברות.

קבלנים בוחרים במבצעים, לא בהורדת מחירים

גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, הציגה בוועידה ניתוח מעמיק של דפוסי התמחור בשוק. לדבריה, הריבית לא צפויה לרדת לרמה הנמוכה של 0.25%, ומחירי הדירות יצטרכו להתאים את עצמם לכוח הקנייה הריאלי של הציבור. בן נאים חשפה נתון מעניין במיוחד: בחלק מהעסקות שנבדקו, ויתרו הקבלנים על גביית מלוא הפיצוי מהרוכשים שביטלו, מה שמעיד על מצוקת נזילות אמיתית בקרב היזמים. עם זאת, הקבלנים שבחרו להציע מבצעים משמעותיים או לחתוך במחירים הצליחו למכור מאות דירות בכמה חודשים בלבד, מה שמוכיח כי הביקוש הפוטנציאלי קיים, אך הוא רגיש מאוד למחיר.

בתוך כך, איילת שקד, יו"ר קרדן נדל"ן, הביעה עמדה נחרצת בנושא: לדבריה, מי שחושב שמחירי הדירות יירדו חי בסרט, וכי צעירים שקונים דירה משלמים כ-400 אלף שקל ליאקוזה. שקד קראה להחזיר חלק מהמשקיעים לשוק ולהעביר אנשים משוק ההון לנדל"ן. לדבריה, לקרדן נדל"ן יש פיזור טוב של פרויקטים בכל הארץ והחברה מוכרת בקצב סביר. זאת אינה תקופה מדהימה, אבל החברה מוכרת. העמדה הזו מנוגדת לדברי הנגיד ומדגישה את הקונפליקט האמיתי בין הציפיות לבין מציאות השוק.

מודל שכירות חדש וחוסר יציבות בענף

אחת ההצהרות המעניינות ביותר בוועידה הגיעה מכיוונו של רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, שהכריז כי בימים הקרובים יוצג מודל שכירות חדש שישנה את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. לדברי אלמליח, יותר ממיליון יחידות דיור שכבר מתוכננות אינן משווקות בשל חסמים שונים, וכי ישראל נמצאת במשבר דיור מתמשך של 15 שנה. המודל החדש טרם פורסם במלואו, אך הוא צפוי להתמודד עם הצורך לשחרר את המלאי התקוע ולהציע חלופות לרכישה קלאסית.

במקביל, אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב, התייחס למצב השוק בכנס ואמר כי תחום המגורים בישראל נמצא בנקודה של חוסר יציבות, וכי היקף המכירות ירד משמעותית. ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיפה והביעה דאגה מיזמים שמציעים לדיירים חלומות כדי למשוך אותם לפרויקטים. המתח בין הצורך לקדם התחדשות עירונית לבין החשש מפני הבטחות שאינן מתממשות מאפיין את התקופה הנוכחית, ומציב אתגר משפטי ורגולטורי לא פשוט.

הגירה והמשרדים: שני שווקים שמשפיעים על הדיור

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, הציג בוועידה ניתוח מעניין של ההקשר הרחב יותר. לדבריו, שליש מהביקוש לדירות יצא מישראל בשל גלי ההגירה בשנים האחרונות, אך הבחירות הקרובות עשויות להוות פוטנציאל חיובי לשוק אם תיווצר ודאות פוליטית. בתחום המשרדים, המצב מורכב יותר: בעוד שבתל אביב הפעילות נשארת חזקה, מחוץ לה הביקוש נחלש משמעותית. סקירה של ניומרק נתם שהוצגה במקביל הראתה כי הביקוש למגדלים חדישים במרכז תל אביב נותר קשיח, אך לא חל שיפור בעודף ההיצע של משרדים בשולי העיר ובערים השכנות.

גלי דויטש, משנה למנכ"ל רייק נדל"ן מקבוצת אספן, הזהירה כי סבב בחירות אינסופי ישאיר את שוק הדיור תקוע, בעוד שנועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, הביע אופטימיות זהירה ואמר כי ברגע שתהיה ודאות, ללא קשר לזהות הנבחר, הציבור יחזור לשוק. לירן עובדיה, סמנכ"ל החטיבה העסקית בבנק ירושלים, הוסיף כי הוצאות הבנייה, עלויות המימון וצריכת האשראי עלו, ושורת הרווח של היזמים נפגעת. המסר המשותף מהדוברים ברור: השוק ממתין לאות ודאות, אך בינתיים הפערים בין הציפיות למציאות ממשיכים להעמיק את המשבר.