מכרז הענק ב-E1: הסיכונים המדיניים והכלכליים שעומדים בפני היזמים

המכרז הממשלתי לבניית 1,234 יחידות דיור בשטח E1 הסמוך למעלה אדומים עורר בימים האחרונים סערה ציבורית ומקצועית כאחד. המכרז, שפורסם בבהילות עם מועד סגירה ב-21 באוקטובר, מציב בפני היזמים אתגרים חסרי תקדים, המשלבים סיכונים מדיניים בינלאומיים עם עלויות פיתוח גבוהות במיוחד, ועם חוסר ודאות תכנונית שעלול להרתיע גם את החברות המנוסות ביותר בענף. השר סמוטריץ', הלהוט להציג הישג משמעותי בתחום הדיור לפני הבחירות הקרובות, רואה במכרז הזדמנות פוליטית, אך בשטח המצב מורכב הרבה יותר ממה שנראה בכותרות.

הרגישות המדינית של שטח E1

שטח E1, הממוקם מזרחית לירושלים בין העיר לבין מעלה אדומים, נחשב לאחד האזורים הרגישים ביותר מבחינה מדינית בכל הסכסוך הישראלי-פלסטיני. השטח, ששטחו כ-12 קילומטרים רבועים, מונע מבנייה ישראלית כבר עשרות שנים, בשל החשש שבנייה בו תקטע את הרצף הטריטוריאלי בין רמאללה לבית לחם ותקבע עובדות בשטח שיקשו על הקמת מדינה פלסטינית בעתיד. הלחץ הבינלאומי על ישראל בנוגע לבנייה ב-E1 היה אחד הנושאים המרכזיים בשיח הדיפלומטי עם ממשל אובמה, והוא ממשיך להוות נקודת חיכוך עם הקהילה הבינלאומית גם כיום. על פי הדיווחים, מדינות אירופה וארצות הברית עשויות להגיב בצעדים דיפלומטיים חריפים אם הבנייה אכן תצא לפועל, מה שמעמיד את היזמים בפני סיכון של חרמות, סנקציות כלכליות, ופגיעה במוניטין הבינלאומי.

עלויות הפיתוח החריגות

מעבר לרגישות המדינית, הפרויקט מציב אתגרים הנדסיים וכלכליים חמורים בשל הטופוגרפיה ההררית של האזור והמרחק מתשתיות קיימות. עלויות הפיתוח ב-E1 צפויות להיות גבוהות משמעותית מפרויקטים דומים במישור החוף, בשל הצורך בהכשרת דרכי גישה, חיבור למערכות מים וביוב, הקמת תחנות שאיבה, ופתרונות תחבורה ייחודיים. הערכות גסות מדברות על כך שעלויות הפיתוח לדירה עשויות להיות גבוהות ב-30% עד 50% מהממוצע בשוק, מה שמצמצם משמעותית את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. גורמים בענף מציינים כי ללא התחייבות ממשלתית ברורה לסבסוד עלויות הפיתוח, קשה יהיה להגיע למחירי דירות סבירים לרוכשים, ובמקביל לשמור על רווחיות סבירה ליזמים.

ההיבט התכנוני והמשפטי

המכרז פורסם במהירות חריגה, מה שמעלה שאלות בנוגע למידת הבשלות של התוכניות התכנוניות. יזמים המתעניינים בפרויקט נדרשים להגיש הצעות תוך זמן קצר, מבלי שהסתיימו כל ההליכים התכנוניים והמשפטיים הנדרשים. קיים חשש ממשי שעתירות משפטיות מצד גורמים פוליטיים ובינלאומיים עלולות לעכב את הפרויקט לשנים ארוכות, גם אם יימצא יזם שיזכה במכרז. בנוסף, חלק מהתשתיות הנדרשות לפרויקט טרם אושרו בוועדות התכנון הרלוונטיות, מה שיוצר אי-ודאות מהותית לגבי לוחות הזמנים והיקף ההשקעה הנדרשת. מומחי נדל"ן מזהירים כי השילוב של לוח זמנים דחוס, סיכונים משפטיים, ועלויות פיתוח גבוהות יוצר תמהיל מסוכן שעלול להרתיע חברות רבות מהשתתפות במכרז.

השפעה על שוק הדיור הארצי

בעוד שהוספת 1,234 יחידות דיור לשוק היא בוודאי חיובית על הנייר, המציאות בשטח מורכבת יותר. ניסיון העבר מלמד כי פרויקטים באזורים רגישים מדינית נוטים להתעכב במשך שנים רבות, גם לאחר פרסום המכרז וזכייה. פרויקט ההתחדשות העירונית בגבעת אולגה, למשל, סבל מעיכובים של שנים בשל התנגדויות משפטיות, ופרויקטים אחרים בירושלים מזרחית נתקלו בקשיים דומים. גם אם המכרז יצליח מבחינה טכנית, צפוי שיידרשו שנים ארוכות עד שהדירות בפועל יימסרו לרוכשים, אם בכלל. במקביל, המצב הנוכחי בשוק הדיור מציג תמונה מורכבת, כאשר לפי הדיווחים האחרונים, המשכנתא הממוצעת בישראל הגיעה ביולי ל-1.117 מיליון שקל, הנתון השני בגובהו אי פעם, וכ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים בשווי של 3 מיליון שקל ומעלה.

ההקשר הפוליטי של המהלך

פרסום המכרז בעיתוי הנוכחי אינו מקרי. הממשלה רואה בפרויקט הזדמנות להציג הישג משמעותי בתחום הדיור לקראת הבחירות, ולהראות כי היא פועלת בנחישות להגדלת היצע הדירות. עם זאת, מבקרי המהלך טוענים כי מדובר בצעד פוליטי שנועד ליצור כותרות ולא לקדם באמת את פתרון משבר הדיור. לוח הזמנים הדחוס, היעדר תשתית תכנונית מספקת, והסיכונים המדיניים הגלומים בפרויקט מעלים סימני שאלה לגבי הכוונה האמיתית מאחורי המהלך. יזמים מנוסים הביעו חשש כי המכרז עלול להיות בגדר הצהרה בלבד, וכי בסופו של דבר, מספר מצומצם של חברות יגיש הצעות, ורק חלק קטן מהדירות המתוכננות ייבנו בפועל.

תרחישים אפשריים לעתיד

התרחיש האופטימי רואה במכרז הצלחה חלקית, שבה מספר מצומצם של יזמים גדולים ייקחו על עצמם את הסיכון ויגישו הצעות. במקרה כזה, הפרויקט עשוי לצאת לדרך תוך מספר שנים, אם כי עם עיכובים משמעותיים בהליכי התכנון והפיתוח. התרחיש הפסימי יותר רואה מצב שבו המכרז לא יוצף בהצעות, היזמים המעטים שיגישו הצעות ידרשו תנאים מיוחדים או סבסוד ממשלתי מוגדל, ובסופו של דבר הפרויקט לא ייצא לפועל במתכונתו הנוכחית. גורמים בממשלה מביעים אופטימיות זהירה, ומציינים כי גם אם רק מחצית מהדירות ייבנו בסופו של דבר, מדובר בתוספת משמעותית להיצע הדיור באזור ירושלים. עם זאת, עד שלא יימצא פתרון לסוגיות התכנוניות והמשפטיות, קשה להעריך את ההשפעה הריאלית של המכרז על שוק הדיור הישראלי.