רמי לוי נדל"ן רוכשת את ראשית בנייה, וברקע: מיזוג דוניץ-דן נדל"ן והמשכנתא הממוצעת שוב מטפסת
הצרכן הישראלי מוצא את עצמו בין שלוש רוחות מנוגדות: התייצבות בשוק המניות בענף, קיפאון מתמשך במכירת דירות חדשות, והלוואות שממשיכות להתנפח — כל זאת על רקע שורת עסקאות אסטרטגיות שמעצבות מחדש את מפת הקבלנות הארצית
שוק הנדל"ן הישראלי חווה בימים אלה שורת רעידות אדמה עסקיות שמעצבות מחדש את מפת השחקנים המרכזית. במקביל, הצרכן הישראלי ממשיך להתמודד עם משכנתאות שמטפסות לשיאים חדשים ועם קיפאון מתמשך במכירת דירות חדשות. הנה כל מה שצריך לדעת על המהלכים האסטרטגיים המסעירים את הענף ביממה האחרונה.
רמי לוי נדל"ן נכנסת לתחום הביצוע: רוכשת 80% מראשית בנייה
רמי לוי נדל"ן חתמה על הסכם מחייב לרכישת 80% מחברת ראשית בנייה, במהלך שמסמן כניסה רשמית של החברה לתחום הביצוע. בתמורה, תעניק רמי לוי נדל"ן הלוואת בעלים של 13 מיליון שקל בריבית פריים בתוספת 1.5% עבור כיסוי חובותיה של ראשית בנייה. בעלי החברה הנרכשת, דני בניטה, ימשיך לכהן כמנכ"ל בשבע השנים הבאות. המהלך, שדווח ב-TheMarker, נועד לצמצם את התלות של רמי לוי נדל"ן בקבלני ביצוע חיצוניים, בתקופה שבה הענף כולו סובל מהאטה משמעותית במכירות.
העיתוי של העסקה אינו מקרי. חברות קבלנות ביצוע רבות בישראל נקלעו בחודשים האחרונים לקשיים כלכליים, על רקע הירידה במסירת פרויקטים חדשים והקיפאון בשוק המשכנתאות. רמי לוי נדל"ן, שזכתה לחשיפה ציבורית רחבה הודות לפעילות הקמעונאות של בעל השליטה רמי לוי, מנצלת את המצב כדי להרחיב את פעילותה בענף הנדל"ן למגורים ולבסס את מעמדה כשחקנית כבדת משקל.
מיזוג ענק בענף: דוניץ אלעד רוכשת את דן נדל"ן
במקביל, הודיעו דוניץ אלעד ודן נדל"ן על חתימת מזכר הבנות לא מחייב למיזוג, שלפיו תרכוש דוניץ את מלוא מניות דן נדל"ן במבנה של מיזוג משולש הופכי. בעלי מניות דן נדל"ן יקבלו 33% מהחברה הממוזגת, לצד אופציות למניות נוספות ותמורה של 30 עד 50 מיליון שקל במזומן. המהלך, שדווח אף הוא ב-TheMarker, מצטרף למגמת הריכוזיות בענף ההתחדשות העירונית, שבו פועלות שתי החברות בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.
lightbulb טיפ מהמומחה
בתקופת קיפאון בשוק, כדאי לבחון מחדש את יחס ההון העצמי מול המשכנתא. נכון להיום, כ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים בשווי 3 מיליון שקל ומעלה. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי שאינו קשור לבנק, ולבחון את כל מסלולי ההלוואה הזמינים לפני חתימה.
המיזוג הצפוי יוצר גוף אחד שמחזיק בפורטפוליו פרויקטים רחב, הון אנושי מנוסה ויכולת מימון משופרת. עם זאת, מבקרים בענף מתריעים כי ריכוזיות מוגברת עלולה לפגוע בתחרות ובכוח המיקוח של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. הצדדים טרם חתמו על הסכם מחייב, והמשא ומתן עשוי להימשך עוד מספר שבועות.
המשכנתא הממוצעת ממשיכה לטפס: 1.117 מיליון שקל ביולי
בתוך כך, נתוני בנק ישראל שפורסמו בתחילת השבוע חושפים כי המשכנתא הממוצעת בישראל הגיעה ביולי ל-1.117 מיליון שקל — הנתון השני בגובהו אי פעם, קרוב מאוד לשיא. הנתון הזה מגיע למרות ההאטה המתמשכת בשוק הדיור, מה שמעיד על כך שהרוכשים שעדיין פעילים בשוק הם בעלי הון עצמי גבוה במיוחד. כ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים בשווי 3 מיליון שקל ומעלה, נתון שמדגיש את הפער ההולך וגובר בשוק בין רוכשים מבוססים לבין משפרי דיור מהמעמד הבינוני.
במקביל, הלוואות הקבלן נותרו ברמה גבוהה, עם היקף של 1.6 מיליארד שקל, אף שחלקן מכלל המשכנתאות דווקא ירד. המשמעות: הקבלנים ממשיכים להציע תמריצים לרוכשים, בין השאר באמצעות מימון גמיש, כדי לפתור את המלאי הולך וגדל של דירות שנבנו אך לא נמכרו. בנוסף, דווח כי הבנקים הקטנים הצליחו לנגוס בנתח שוק המשכנתאות מהבנקים הגדולים, תוך ניצול הפחתת הריבית לטובת הגדלת המרווחים.
עופר ביטון נערך להנפיק את שי חי: מיליארד שקל בנדל"ן
בתחום ההנפקות, מתברר כי היזם עופר ביטון, שהתחיל את דרכו כקבלן שיפוצים וביצוע עבודות מיזוג אוויר וחשמל, נערך להנפיק את פעילות הנדל"ן של קבוצת שי חי יזמות פרטית בבורסה בתל אביב. הקבוצה, שנבנתה במשך כ-25 שנה, כוללת פעילויות בתחומי הנדל"ן, המלונאות, בתי האבות, האשראי החוץ-בנקאי והליסינג, בשווי כולל של 2 מיליארד שקל לפחות. ההנפקה צפויה לכלול את פעילות הנדל"ן עם הון עצמי של כמיליארד שקל, מה שעשוי להפוך את ביטון למיליארדר חדש ולהוסיף שחקן משמעותי לבורסה המקומית.
balance פרשנות ביקורתית: הצד השני של המטבע
העסקאות הגדולות של רמי לוי נדל"ן ודוניץ-דן מצביעות על ריכוזיות גוברת בענף הבנייה הישראלי, דבר שעלול לפגוע בתחרות ולהוביל לעליית מחירים לטווח ארוך. כאשר מספר מצומצם של חברות שולט בשוק, כוח המיקוח של הצרכן הישראלי נחלש משמעותית, והדבר עלול להתבטא גם באיכות הבנייה ובלוחות הזמנים למסירת הדירות.
הכוונה להנפיק את שי חי מגיעה בתקופה שבה שוק ההון הישראלי מגלה עניין מוגבר בחברות נדל"ן, לאחר שנים שבהן הענף סבל מתנודות חדות. ההנפקה הצפויה תאפשר לביטון לגייס הון להרחבת פעילות הקבוצה, ובמקביל תספק נזילות לבעלי המניות הקיימים. עם זאת, הצלחת ההנפקה תלויה במצב שוק ההון ובעניין שיגלו משקיעים מוסדיים בחברה.
תוכנית פי גלילות: שווי המגרש צנח ב-75%
בתחום התכנון, שלב האיחוד והחלוקה בתוכנית פי גלילות מגיע להכרעה, כאשר שטח שהופקע לצורך בית קברות יוסב לשימוש מסחרי ויכניס למדינה הון עצום. עם זאת, בעלי קרקעות פרטיים יספגו צניחה של מאות מיליונים בשווי המוערך של רכושם — שווי המגרש צנח ב-75%. לתוכנית האיחוד והחלוקה הוגשו כ-45 התנגדויות, בין השאר של ארגוני סביבה, רכבת ישראל ורשות מקרקעי ישראל. ההחלטה הצפויה בתוכנית עשויה להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן באזור השרון ועל ערך הנכסים הפרטיים במרחב.
מכרז E1 במעלה אדומים: 1,234 דירות בצל רגישות מדינית
בזירה המדינית-תכנונית, השר בצלאל סמוטריץ' מקדם במרץ מכרז לבניית 1,234 דירות בשטח E1 שממזרח לירושלים, בעל הרגישות המדינית הגבוהה שמנעה בנייה במקום זה במשך עשרות שנים. המכרז פורסם בבהילות עם מועד סגירה ב-21 באוקטובר, וזאת על רקע הרצון של השר להציג הישג משמעותי לפני הבחירות. עם זאת, התוכנית כרוכה בסיכונים משמעותיים: עתירות משפטיות, לחץ בינלאומי ועלויות פיתוח גבוהות עלולים להרתיע יזמים מהשתתפות במכרז, שגם כך מציג סיכונים בלתי מבוטלים.
בתוך כך, התפרסמו נתונים מדאיגים לפיהם שיא במיחזורי משכנתאות נרשם בחודשים האחרונים, כאשר מספר הלווים שנקלעו לפיגור בתשלומים ונדרשו למחזר את ההלוואה כמעט הוכפל בתוך חודש. כמו כן, חלה עלייה בנטילת הלוואה שגבוהה מ-60% משווי הנכס — למחצית מנוטלי המשכנתאות. מגמה זו מעידה על כך שהלווים מהמרים על עליית מחירים, אך מנגד נבלמה העלייה בשיעור הלווים עם החזר חודשי שגבוה מ-30% מהכנסתם.
במקביל, קרנות הריט מדווחות על עיכובים ניכרים במסירה של מאות דירות בשוק השכירות לטווח ארוך. התוצאה: האכלוס נדחה, וכך גם ההכנסות משכירות. חלק מהאיחורים כבר ממתינים להכרעת בתי משפט, מה שמעמיק את אי-הוודאות בשוק השכירות המוסדי. קבוצת תדהר, שפרסמה את דוחותיה הכספיים לרבעון השני, הכירה בהוצאות של 75.2 מיליון שקל הכוללים מענקים ובונוסים לעובדים, בעקבות ההנפקה שביצעה מוקדם יותר השנה. מנכ"ל הקבוצה, אורי לוין, התייחס לקיפאון בשוק הנדל"ן ואמר: "דירה זה לא קוטג'. גם אם כרגע לאנשים אין מצב רוח לקנות, השוק יתאושש".
בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן הישראלי עובר טרנספורמציה מורכבת. מצד אחד, עסקאות אסטרטגיות גדולות כמו רכישת ראשית בנייה על ידי רמי לוי נדל"ן והמיזוג בין דוניץ לדן נדל"ן מעצבות מחדש את השוק ומייצרות שחקנים חזקים יותר. מצד שני, הצרכן הישראלי ממשיך להתמודד עם משכנתאות בשיא, קיפאון במכירות, ופערים הולכים וגדלים בין מי שיכול להמר על השוק לבין מי שנדחק החוצה. החודשים הקרובים יהיו קריטיים לקביעת כיוון השוק לטווח הבינוני.
עוד בנושא
שאלות נפוצות (FAQ)
-
הרכישה משקפת את המגמה הנוכחית בענף: חברות קבלנות ביצוע רבות נקלעו לקשיים על רקע הקיפאון במכירת דירות חדשות והירידה בביקושים. רמי לוי נדל"ן מנצלת את המצב כדי להרחיב את פעילות הביצוע הפנימית שלה, לצמצם תלות בקבלני משנה ולהשיג שליטה טובה יותר על לוחות הזמנים והעלויות בפרויקטים שלה.
-
שתי החברות פעילות בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38. מיזוג בין שתי חברות בסדר גודל כזה עשוי ליצור גוף חזק יותר עם יכולת מימון וניהול פרויקטים גדולים, אך מצד שני הוא מעלה חששות לגבי ריכוזיות בשוק ולגבי המשך התחרות מול חברות אחרות.
-
כן, על פי נתוני בנק ישראל שפורסמו ביולי, המשכנתא הממוצעת עמדה על 1.117 מיליון שקל — הנתון השני בגובהו אי פעם. כ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים בשווי של 3 מיליון שקל ומעלה, מה שמעיד על כך שהרוכשים הפעילים בשוק הם בעלי הון עצמי גבוה במיוחד.
-
עופר ביטון הוא יזם שהתחיל כקבלן שיפוצים ובנה במשך כ-25 שנה את קבוצת שי חי יזמות פרטית, הכוללת נדל"ן, מלונאות, בתי אבות, אשראי חוץ-בנקאי וליסינג, בשווי כולל של 2 מיליארד שקל. הכוונה להנפיק את פעילות הנדל"ן של הקבוצה עם הון עצמי של כמיליארד שקל עשויה להפוך אותו למיליארדר חדש ולהוסיף שחקן משמעותי לבורסה בתל אביב.
-
הבנקים הקטנים ניצלו את הפחתת הריבית בשנה האחרונה כדי להגדיל את הפער בין הריבית שהם משלמים לפיקדונות לבין הריבית שהם גובים מהלווים, מה שהגדיל את המרווח הבנקאי שלהם. שינוי מרווחים זה איפשר להם להציע תנאים תחרותיים יותר ללקוחות, ובכך לנגוס בנתח השוק של הבנקים הגדולים.
