בזמן שהמשפחות הישראליות נאבקות לממן רכישת דירה ראשונה, שוק הנדל"ן המקומי מתנודד בין עליות מחירים לא פוסקות לבין האטה דרמטית בעסקאות. ריבית בנק ישראל שניצבת על 4.5% זה למעלה משנה וחצי יוצרת מציאות כלכלית מורכבת: מחד גיסא, תשלומי המשכנתא מטפסים לגבהים חסרי תקדים, ומאידך, מלאי עצום של למעלה מ-82,000 דירות חדשות מחכות לקונים שפשוט אינם מסוגלים לממן את הרכישה. השאלה המרכזית שמטרידה משקיעים, קונים פוטנציאליים ומומחי כלכלה כאחד היא: האם אנו עומדים בפני קריסת בועת הדיור, או שמדובר רק בתיקון זמני בשוק שהתחמם יתר על המידה?

בכתבה מקיפה זו נבחן את המצב האמיתי בשוק הנדל"ן הישראלי בסוף 2025, נפרק לגורמים את המשוואה המורכבת של ריביות, מחירים והיצע, וננסה להבין מה מצפה לנו בשנים הקרובות – ומה משמעות הדברים עבור משקי הבית הישראליים שרק רוצים גג מעל הראש.

הריבית הגבוהה: המחנק שמשנה את חוקי המשחק

מאז ינואר 2024, בנק ישראל מחזיק את ריבית המטבע על 4.5%, רמה שלא נראתה במשק הישראלי כבר שנים. העלאת הריבית, שהחלה בשנת 2022 במטרה לבלום את האינפלציה הגואה, הותירה את ריבית הפריים – הבסיס לחישוב רבים ממסלולי המשכנתא – על רמה של 6%. נכון לאוקטובר 2025, נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון הותיר את הריבית ללא שינוי, אך רמז כי במחצית השנייה של השנה עשויות להתרחש אחת או שתי הורדות ריבית, בתנאי שהאינפלציה תמשיך להתמתן.

למשקיעים פרטיים ולזוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה, משמעות העלייה הזו ברורה ומכאיבה: עליית ריבית של חצי אחוז בלבד במשכנתא יכולה להוביל לקפיצה של 10%-15% בתשלום החודשי לאורך 20-30 שנות ההלוואה. כך, משפחה שלוקחת משכנתא של מליון ש"ח צפויה לשלם אלפי ש"ח נוספים מדי חודש, סכום שיכול להכריע את האיזון הפיננסי של משקי בית רבים.

הפגיעה הישירה ניכרת בשטח: בשמונת החודשים הראשונים של 2025 נמכרו 57,486 דירות בישראל – ירידה של כ-10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הירידה החדה במכירות מיוחסת בעיקר לשוק הדירות החדשות מקבלנים, שם נרשמה צניחה דרמטית של 25% במכירות. הנתון המדאיג ביותר: בחודשים מרץ-מאי 2025 נמכרו רק כ-21,800 דירות, ירידה של 23.4% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם, ושל 12.9% ביחס לשנה הקודמת.​

מלאי שיא ומחירים תקועים: כשההיצע עולה על הביקוש

בסוף יולי 2025, מלאי הדירות החדשות שבידי קבלנים ויזמים הגיע לשיא חסר תקדים: 82,000 דירות ממתינות לקונים. זהו נתון חסר תקדים המשקף כמעט שלוש שנות מכירות בקצב הנוכחי, גם אם לא תיבנה אפילו דירה אחת נוספת בתקופה זו. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מספר חודשי ההיצע עומד על 30-31 חודשים, כלומר הקבלנים יצטרכו יותר משנתיים וחצי כדי למכור את כל המלאי הקיים.​

מחוז תל אביב מוביל את הטבלה השלילית עם 32% מכלל המלאי הארצי – למעלה מ-26,000 דירות שמחכות לרוכשים. העיר תל אביב לבדה מחזיקה כ-10,200 דירות לא מכורות, נתון שמושך את הממוצע הארצי כלפי מעלה. ירושלים וחיפה אף הן רושמות עודפי היצע גבוהים, כאשר בערים אלו חלק מהדירות נמצאות בשלבי בנייה שונים ואחרות כבר מוכנות למגורים מיידיים.

למרות מלאי ההיצע העצום, מחירי הדירות עדיין לא קרסו. הנתונים מראים תמונה מעורבת: בחודשים יולי-אוגוסט 2025 נרשמה ירידה של 0.6% במחירי הדירות בהשוואה לחודש הקודם, וזה החודש השישי ברציפות של ירידות. בהסתכלות שנתית, עדיין נרשמת עלייה מתונה של 0.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מתחילת 2025 (ינואר-אוגוסט) ירדו מחירי הדירות ב-2%, כאשר מחירי הדירות החדשות מקבלן צנחו ב-3% לפי ניתוח של S&P מעלות.​

התמונה האזורית מורכבת יותר: בעוד שבתל אביב והמרכז ניכרת בלימה והתייצבות אחרי תקופת ירידות קלות, אזורי הפריפריה – הצפון והדרום – ממשיכים לרשום עליות מתונות. ערים כמו לוד, רמלה ונתניה חוות תנועה מעניינת עם ביקוש יציב ופרויקטים של התחדשות עירונית שמשפיעים על המחירים בצורה נקודתית.​

הקבלנים בלחץ: קריסות שוברות שיאים

המחיר הכבד של משבר שוק הנדל"ן מתחיל להיות ניכר בקרב יזמים וקבלני בנייה. לפי ניתוח של חברת המחקר BDi, בשנת 2024 קרסו 730 קבלני בנייה ותשתית, ובשנת 2025 צפוי היקף הקריסות להגיע לכ-795 חברות – כמעט פי שניים ממספר הקריסות הממוצע בשנות שגרה (400-500 קריסות). הקשיים נובעים משילוב של כמה גורמים: האטה חדה במכירות, עלויות בנייה גבוהות במיוחד בשל מחסור בעובדים וחומרי גלם וקושי בתזרים המזומנים כאשר אלפי דירות נותרות על המדף.

מסקר שערכה BDi בקרב חברות בנייה בספטמבר 2025 עולה כי 45% מהמנהלים דיווחו שההגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון של קבלנים גרמו להפחתה משמעותית במכירות. כדי להתמודד עם המצב, 43% מחברות הבנייה סבורות שהאסטרטגיה הטובה ביותר היא להוריד את מחירי הדירות, בעוד ש-31% מאמינים ששיפור וגמישות בתנאי התשלום (כמו תשלום 20% בעת הרכישה ו-80% במסירה) הם הכלי היעיל ביותר.

בפועל, הקבלנים נאלצים להוריד מחירים בדרכים עקיפות: במקום להפחית את המחיר הרשמי, הם מציעים יותר הטבות, תנאי מימון מקלים וסבסוד תשלומים עד למועד האכלוס. למעשה, נחלשה משמעותית יכולתם של היזמים לגלגל עלויות לרוכשים, והם מתחילים לשאת בנטל הפיננסי בעצמם.

משכנתאות: נטל הולך וגובר על משקי הבית

בד בבד עם הקשיים בשוק הדירות, גם שוק המשכנתאות עובר טלטלות. נכון לספטמבר 2025, ריבית הפריים עומדת על 6%, כאשר ריבית בנק ישראל היא 4.5%. לקוחות איכותיים יכולים לקבל מסלול פריים במרווח של מינוס 0.9%, כלומר ריבית סופית של 5.1% – עדיין גבוהה משמעותית מהריביות שהיו נהוגות לפני העלאות.

בסקירה שפרסם משרד שטרן משכנתאות באוקטובר 2025, עולה כי הריבית הממוצעת במסלולים לא צמודים למדד נעה בין 3.55% (במסלולים קצרים יותר) ל-3.61% (במסלולים של 0-5 שנים). במסלולים צמודים למדד, הריביות נמוכות יותר – בין 2.50% ל-3.25%, אך יש לזכור שהן כוללות הצמדה למדד המחירים לצרכן שמעלה את העלות האמיתית.

זינוק במשיכת משכנתאות נרשם במחצית הראשונה של 2025: הציבור נטל משכנתאות בהיקף של כ-50 מיליארד ש"ח. אולם, נתון זה מטעה במידה מסוימת – רוב המשכנתאות שנלקחו היו לסגירת עסקאות ישנות שהבשילו, ולא מעסקאות חדשות. ההאטה בעסקאות חדשות בשוק הדיור צפויה להשפיע בקרוב גם על היקף המשכנתאות החדשות.

מגמה נוספת שניכרת בשוק היא בריחת ציבור ממסלולים צמודי מדד, בשל חוסר הוודאות לגבי השינויים במדד המחירים. רבים מעדיפים כעת ריבית קבועה או משתנה שאינה צמודה, על מנת למנוע הפתעות לא נעימות בתשלום החודשי.

תחזיות וציפיות: מה צפוי לשוק בשנה הקרובה?

סוכנות הדירוג S&P מעלות צופה שיפור בענף המגורים רק במחצית השנייה של 2026. עד אז, לפי התחזית, מחירי הדירות יוסיפו לרדת בקצב מתון, ההאטה במכירות תימשך, והקבלנים ימשיכו להיאבק בתזרים מזומנים מורכב. מנכ"ל חברת אאורה נדל"ן צופה עלייה של 6% במחירי הדירות בשנה הבאה, אך תחזית זו מותנית בשיפור המצב הביטחוני והכלכלי ובירידת הריבית.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, אמר בינואר 2025 כי הוא רואה פוטנציאל להורדת ריבית אחת או שתיים במחצית השנייה של השנה, בהתבסס על התחזית שהאינפלציה תתייצב ותתמתן. אינפלציה שעומדת כיום על 2.5%-3.2% עדיין מעל המטרה הרצויה של בנק ישראל (1%-3%), אך המגמה היא של ירידה הדרגתית.

חשוב להבין: ירידת ריבית של 0.25%-0.5% לא תשנה באופן דרמטי את התמונה בטווח הקצר, אך תוכל להקל במעט על רוכשי דירות ולהפחית את התשלום החודשי במשכנתאות חדשות וקיימות במסלול פריים. המפתח להצלחת השוק יהיה האם יתממש שילוב של ירידה בריבית, התייצבות המצב הביטחוני והמשך תמיכה ממשלתית בדיור בר השגה.

מומחי שוק צופים כי 2025-2026 תהיה תקופת מבחן לשוק הנדל"ן הישראלי. השוק נמצא במעבר ממצב של עליות פרועות למצב של איזון והתייצבות. משקיעים שיידעו לזהות הזדמנויות – כמו פרויקטי התחדשות עירונית, דיור בר השגה בערי פריפריה עם תשתיות מפותחות, ושכונות בשלבי התחדשות – עשויים למצוא נקודות כניסה אטרקטיביות דווקא בתקופה זו של חוסר ודאות.