משבר הדיור בישראל – בין לחץ ביקושים למדיניות מוניטרית
תחום הדיור בישראל ממשיך לעמוד במוקד הדיונים הציבוריים והכלכליים: לצד ביקושים חזקים וצעדי דה-לגיטימציה של מחירי השכירות והשיווק, מתמודדים רוכשי הדירות מול ריביות גבוהות ותנאי מימון מחמירים. בואו ננתח את שורשי המשבר, רשויות התכנון והכלים שאפשר להשתמש בהם להקלה על הנטל.
היקף המשבר ומהות הביקושים
מאז תחילת העשור האחרון, מחירי הדיור בישראל זינקו בכ-80%. העלייה הממוצעת נעוצה בידי יזמות בלתי מספיקים ביחס לגידול טבעי באוכלוסייה ובנדל"ן להשקעה. בשנת 2024 היקף עסקאות הדירות החדשות עמד על כ-50 אלף דירות בלבד – פחות מיעד ה-70 אלף דירות לשנה שהצביע משרד השיכון כאמצעי שימור איזון בין היצע וביקוש.
מחלקות הדיור ברשויות המקומיות מתקשות לעמוד בבקשות להיתר בנייה, ובנוסף קיימים צו ולאור: תכניות מתאר ארציות ורשויות המחמירות על סוגי השימוש בעיקר בתחום השכירות לטווח ארוך ומעורבות קבוצות רכישה. כתוצאה מכך, יזמים מתמקדים בפרוייקטים יוקרתיים בעלי שיעורי תשואה גבוהים, בעוד דירות קטנות וסטנדרטיות אינן מיוצרות בקצב מספק.
lightbulb טיפ מהמומחה
מחפש בית בתקופה זו צריך לתכנןן מתקדם: לא להתייצב להלוואה בריבית משתנה אם אינו יכול לשאת עלויות נוספות בעלייה של הריביות. הסכמה על ריבית קבועה למשך 15 שנה, גם אם הריבית גבוהה יותר כיום, מעניקה יציבות תקציבית למשך שנים.
הריבית ותנאי המימון
לאחר ריביות שיא של 5.5% במשק, בנק ישראל הוריד את הריבית ל-4.75% במחזור אוגוסט-ספטמבר 2025, אך עדיין מדובר בריבית שמרנית ביחס לעשור הקודם. מבחינת הלווים – כפופים למקדמה של 25%-30%, ומלווים בכ-80%-85% ממחיר הדירה בריביות משתנות. משקי בית רבים נאלצים לבחור בריבית פריים פלוס, שכרגע נושקת ל-4%, דבר המגדיל את עלות המשכנתא החודשית ביותר מ-1,000 ש"ח לכל 300,000 ש"ח.
הקושי בריביות הגבוהות מתבטא בעיקר בהחזר חודשי גבוה, שמותיר משפחות במצוקה ומקטין את פתיחת הדרך לרכישת דירה ראשונה. יצירת מכשירים פיננסיים חלופיים, כמו הלוואות בריבית קבועה לזמן ארוך, מצויים בשלבי בחינה בבנקים המסחריים. גם חיזוק תכניות המימון ברשות הדיור הממשלתית לדיור בר השגה אינה עומדת בקצב הביקושים.
פתרונות מדיניות ותמריצים לייזמים
להטות את היזמים לבניית דירות קטנות ומשפחתיות מצריך שילוב של תמריצים וקנסות: הפחתת היטלי השבחה ודמי היתר על דירות בגודל עד 100 מ"ר; קביעת מכסה חובה לפרויקט של לפחות 30% דירות בשטח יזום מוגבל ובעלות מסובסדת; קביעת פיצוי על עיכוב הנפקת היתרים; והגדלת תקרת תמלוגי הנפט שמועברים לתשתיות עירוניות כדי לסייע במימון ביוב, כבישים ופארקים.
בנוסף, נדרש קידום תכניות "העיר הלבנה" לערים כמו פתח-תקווה, רחובות ובאר שבע, שמאפשרות בנייה לרוחב ועם תמהיל שימושים רחב: מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי. שילוב תחבורה ציבורית מהירה (קו 2 של הרכבת הקלה בפתח-תקווה) יביא להורדת התלות בדירה במרכז העיר הגדולה וייצור ביקושים חדשים.
balance פרשנות ביקורתית: הצד השני של המטבע
בעוד שממשלות קובעות תמריצים ליזמים לבנות דירות קטנות, ההיקף האמיתי של הבנייה תלוי בחוש עסקי של יזמים וביכולתם לממן פרויקטים בתקופה של ריביות גבוהות. ריבית גבוהה על הלוואות בנייה מחמירה את המצב ויוצרת פחות בנייה, לא יותר.
סיכום והמלצות
משבר הדיור בישראל הוא תוצר של חוסר איזון מובהק בתכנון והתאמת היצע לביקוש. להקלת הלחץ הנדרש קידום מדיניות אקטיבית הכוללת הפחתת חסמים רגולטוריים, תמריצים לפיתוח דירות קטנות ובניה מסיבית בשולי הערים לצד הרחבת תחבורה ציבורית. יחד עם איפוס חלקי של הריבית ושיפור תנאי המימון, תימשך ירידה הדרגתית במחירי הדיור ותאפשר שוק שיוויוני ובר-קיימא.
menu_book מילון מונחים כלכליים רלוונטיים
- ריבית פריים:
- הריבית הבסיסית שהבנקים גובים מלווים מהימנים ביותר, משמשת בסיס לחישוב ריבית משכנתאות והלוואות
- דיור בר השגה:
- דירות המסובסדות ממשלתית או מוגבלות במחיר מכירה לפי קריטריונים חברתיים.
עוד בנושא
שאלות נפוצות (FAQ)
-
שילוב של ביקושים לדיור, עלייה באוכלוסיה, חוסר עמידה בתכניות בנייה, ועליית מחיר הקרקע. בנוסף, השקעות זרות והשקעות פנסיוניות בנדל"ן הרימו מחירים כתוצאה מהקלות בשוק ההון.
-
זה תלוי בעיתוי וברמת ההכנסה: משפחה צוברת עלויות שכירות בלא הצמדה לנכס, בעוד דיור משלה מספק השקעה ודיור קבוע. אך יש לתכנן בחוכמה - להימנע מדירה "חונקת" אם ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה.
-
בנק ישראל הוריד את הריבית מ-5.5% ל-4.75% (נכון לאוגוסט-ספטמבר 2025), צעד שמטרתו להקל על עלויות משכנתא. עם זאת, רק מדיניות דיור מקופת הממשלה יכולה לרומם את משבר הדיור לאורך טווח.
-
תכניות מימון מיוחדות דרך התאגיד לשיכון בנייה; הלוואות בדומיננט ירוד; או השקעה בנדל"ן משותף (קופות תרבות וקרנות נדל"ן חברתיות).
